中安在线讯据江淮晨报报道，近日，针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。记者调查发现，房企利用金融杠杆获得资金手段繁多，成为推高地价房价的一个重要原因。

    房地产市场降温政策近期频现

    在全国范围内，对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

    与 此同时，部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指 出，今年二季度，热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高 限价制度，天津收紧公积金贷款政策。

    据记者了解，二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策，包括实施土地拍卖熔断机制，提高土地出让金首付比例，收紧个人购房贷款政策等。

    南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制，即当出让地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，所有报价无效；安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%，南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

    在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房最低首付比例为40%，购买第三套及以上住房，最低首付比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款。

    房企拿钱手段越来越多

    易居智库研究总监严跃进表示，地方政府通过“提首付，降杠杆”可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地“输血”，抑制地王产生。“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”

    部分热点城市房价过高，来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动，进而如何影响房地产市场？对此，多位房企高管表示，市场上融资拿地的手段却越来越多。

    旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企50%以上的融资来源于公司债和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

    记者调查发现，不少企业绕道债券市场融资。2015年，恒大地产发行50亿元公司债，经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产，发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。

    在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。

    业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。据新华社

    合肥部分银行收紧贷款

    8月9日中午，有房产中介内部发布紧急通知：名下两套房的，有一套住房贷款未结清，将拒贷。

    “这个消息是真的，从8月9日上午开始，我行针对这种现象的第三套房就不予贷款了。”中国建设银行合肥蜀山支行工作人员证实，这个消息属实，不光是建行合肥蜀山支行，建行其他支行也均表示收到消息。

    工商银行金寨路支行工作人员则表示，近日有传出贷款新细则，但目前工商银行还未收到具体通知，“第三套房现在在我行还是可以贷款，但贷款新细则随时可能会正式下达。”

    此外，兴业银行、浦发银行均表示新细则已经开始执行，而光大银行则表示这种情况从7月1日开始就被拒贷。此前，名下有两套房且未还清贷款者买房，第三套房首付为6成，而现在要么一把付清，要么无法买房。对买房者的资金要求大大提高。

    不光是有房无法贷款，就是查出名下无房，但有未还清贷款的房产，也可能被银行拒贷。

    为 何会出现名下无房还会有贷款的情况？原来，合肥市此次限贷中，房查以合肥市区范围(不含四县一市)为准，查贷包括外地贷款记录。也就是说，只要外地或者是 四县一市有房有贷款没有还清，在合肥买房，就会出现房查显示无房，而名下还有贷款的情况。这种情况也可能被银行拒贷。

    此外，有一套房，且有2次及以上贷款记录，其中有1次未结清的，银行也可能不受理。

    细数今年以来合肥楼市政策——

    2月2日

    银行下调首付比例继去年9月30日央行公布首套房首付比例从3成降至2.5成之后，2月2日央行再次下调首付比例。对改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

    2月19日

    契税征收幅度降低财政部等三部委发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭首套房和第二套改善性住房，契税征收大幅降低。同时取消144平方米以上户型非普通住宅限制，促进大户型市场交易。

    4月1日

    严查市场捆绑销售合肥市房地产管理局等部门发布《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》，将加大城区住房土地供应量，实行“差异化供地”，同时对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。

    6月7日

    公积金下调缴存比例和基数合肥市住房公积金管理中心连发两则通知，调整住房公积金的缴存比例和缴存基数。根据通知，合肥市凡住房公积金缴存比例高于12%的缴存单位，一律予以规范调整，不得超过12%。

    7月1日

    执行差别化信贷政策合肥市人民政府办公厅《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，通知从几个方面对合肥楼市进行了调控。其中包括增加土地供应和住房供应、实行土地供应“并联”拍卖、执行差别化住房信贷政策等等。