中房报记者翁晓琳深圳报道

深圳土地市场8月再迎推地热潮,尤其是前海自贸区的年内“首拍”,一次推出3宗地块,总面积近30000平方米,出让起始价总计近76亿元。还未开拍前就吸引了各方关注,一挂牌便被认为是准地王。但从严苛的出让条件来看,“定向出让”的可能性十分大。

8月10日,桂湾片区两宗商业用地率先开拍。一如业内人士预料,该地块采用了“定向出让”,最终由中粮资本与中英人寿以16.25亿元、17.45亿元,折合楼面价为2.6万元/平方米的底价成交。而中英人寿是中粮集团的控股企业。

购地要先进世界500强

前 海管理局在7月初发布了今年首次土地出让公告,将以挂牌方式公开出让T201-0090、T201-0091和T201-0092共3幅土地的使用权,且 全部位于前海重点打造的桂湾片区。据公告显示,3块地总面积达到2.99万平方米,总建筑面积可达29.9万平方米,起始总价高达75.772亿元。

前 海管理局对这3幅地块设置了严格条件。公告规定,T201-0090宗地申请人主体,须为经中国保险监督管理委员会批准设立的具有独立法人资格的中外合资 人寿保险公司或财产保险公司;股东之一须为世界500强企业或其全资子公司(世界500强以《财富(FORTUNE)》杂志2015年公布的数据为准), 持股比例不低于25%。

T201-0091地块竞买申请人须为由国务院国资委管理的世界500强中央企业或其全资一级子公司,及控股不少于3家持牌金融机构、在深圳市无总部企业用地的企业。

《财富》2015年世界500强的门槛是年营业收入1577亿元人民币。而这种级别的企业深圳本土只有5家:华为、招商、平安、正威、万科。前海桂湾片区在前海中是承担“金融创新区”的角色定位,必将是未来前海“寸土寸金”的地方。

因 此开拍前,不少业内人士就纷纷猜测,此次拍地又是“定向出让”。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示:“近年来前海已是 多次以提高门槛的定向方式来出让土地和筛选进驻企业,这是由其区域规划和功能定位决定的。毕竟前海土地有限,要保证独特的区域功能和战略目标定位。此次地 块设置严格的出让条件,是政府已有了意向的地块出让企业。”果不其然,T201-0090地块,土地面积5454.94平方米,地上建设面积62000平 方米,被英国英杰华集团与中国中粮集团的合资公司中英人寿保险公司以底价16.25亿元竞得,折合楼面价约2.62万元/平方米。

而T201-0091地块,土地面积6262.81平方米,地上建筑面积67000平方米,亦由中粮集团底价17.45亿元竞得,折合楼面价2.60万元/平方米。

对 于8月18日即将开拍的第三宗,T201-0092地块,占地1.82万平方米,建筑面积17万平方米,起价42.072亿元。该地块同样有要求,竞买申 请人须为香港注册企业,须控股3家(含3家)以上在香港主板上市企业,其中至少1家总资产不低于1000亿港元。已经有消息传出,或将成为汇丰集团华南区 总部。

中粮集团布局华南决心

此次中粮集团一口气拿下前海两宗地块实际已早有迹象。中粮集团握有中粮信托、中粮期货、与英华杰合资组建的中英人寿,与美国怡安保险(集团)公司合资设立的中怡保险经纪、龙江银行等金融牌照,不仅符合相关要求,而且两家主体此前均分别与前海管理局签订了合作备忘录。

2015年12月7日,前海管理局与中粮集团签署合作协议,提出将整合集团海外业务和金融、物流等业务,在前海设立国际总部,建设离岸结算中心,而中粮集团也是首家进驻前海的世界500强央企。

而中英人寿于2016年4月参与了前海总部经济重大项目签约仪式。中英人寿成立于2003年,由英国英杰华集团与中粮集团合资组建,2015年中粮集团将持有的50%股份转让给子公司中粮资本投资有限公司。目前其经营范围覆盖13个省市。

此 外,中粮集团旗下的中粮地产,是由深圳宝安城建发展公司改制成立的公众股份公司,由于历史原因继承了大部分原宝安城建在宝安区的工业物业,拥有物业建筑面 积约115万平方米。中粮地产在深圳还拥有多个城市更新在建项目及前期项目储备,包括在建的深圳中粮22区项目、中粮祥云国际、中粮云景国际,拟建项目中 粮创芯公园及正在申报的宝安25区城市更新项目。

“定向出让”历史已久

自前海挂牌自贸区后,不负“中国曼哈顿”的美名,区域内的建筑物价值,亦比市内其他片区的物业更胜一筹。根据美联物业全国研究中心数据显示,目前前海地产项目在售价格已超过8万元/平方米。

早在2013年7月前海首批两宗土地出让时,前海管理局就设定了不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米、具有城市综合体开发经验、2012年总资产和主营业务收入均不低于100亿元等相对较高门槛。因此,土地出让方面,也是盛产“地王”的片区。

2013年11月,深圳市香江供应链管理有限公司以16.3亿元竞得的T102-0245地块,楼面地价25468.75元/平方米,溢价率达63.3%,创前海土地单价新高,成为新晋地王。

2014年1月,美国地产业巨头兆华斯坦与前海国际能源金融中心联合体,力挫金地、中洲、香港力宝北方、卓越与周大福联合体,以134亿元总价、2.8万元/平方米单价夺下前海T201-0080地块,刷新了深圳总价地王与单价地王两项纪录,成为深圳“双料”地王。

只 不过谁也没有想到,兆华斯坦其后一直不开工,已经背离了前海一开始引入它的设想。按照前海管理局土地拍卖办法的规定,在该区域内拿地3个月后必须开工,在 超过约定动工开发日期满1年未动工开发的,将由前海管理局按成本价收回。去年7月,有消息传出,兆华斯坦的前海项目终于转让给了深圳本土开发商,受让方为 深圳恒裕地产。

或正是有鉴于此,自兆华斯坦当年拿下前海地王后,前海后来出让的十余宗地块再也未采用“综合评标法”。取而代之的,是深圳“着眼于功能性的发展”思路,将前海区域内的部分地块定向出让给腾 讯等企业,偶尔也拟采用“邀请招标”方式招揽港资企业。

据统计,2013年至今,深圳前海共计出让16宗土地,而位于桂湾片区的土地仅4幅。

前海为了在2020年实现1500亿元产值,在土地出让上加强了产业导向,禁止了拿地、开发、出售的单纯开发获利的房地产开发模式。前海管理局方面也曾提到,前海土地将探索“成片开发,定制开发”的模式,实现“整体开发,统一建设,统一管理”。

前海已要求办公楼必须自用10年,不得销售;土地款5日内必须一次性全额缴清;建设后的商业单位限整栋销售、整层销售,最小销售单位面积不得低于500平方米等等。这些政策都指向前海办公物业的长续运营。

美联物业分析认为,由于前海的定位是现代服务业和金融领域,以及人民币国际化方面进行创新和试点,因此未来土地出让会将引进银行、保险、券商、物流、仓储的几率更大。

而Q房网新房事业部研究总监韦谢对中国房地产报记者表示:“此次拍地对住宅市场影响不大,而且对开发商有要求,过十年才能整体出售,那就意味着要自持十年。商业升值没意义,目前增值税过高,开发商主要是持续经营吃租金,未来不排除做成商住公寓做租赁业务。”