南京江北项目陷维权风波

新城控股(12.370, -0.18, -1.43%)亮丽业绩难掩发展短板

张玉、杨玲玲

日前，有新城控股集团（以下简称“新城”）业主反映南京江北新区高新区新城花漾紫郡项目楼梯口墙面没有贴瓷砖及连廊无玻璃，引发业主集体维权事件。

据了解，该项目业主孙先生及小区业主的维权始于今年3月份，是在业主们了解到梯口墙面没有贴瓷砖以后。8月初，多位小区业主顶着炎炎烈日打着“王振华，业主喊你回家贴瓷砖”等条幅在南京多个繁华街区维权。

对此，《中国经营报》记者致电致函新城控股集团，对方表示集团建设标准完全符合合同中的约定条款，不存在违约行为。

梳理资料显示，近年来发展势头迅猛的新城控股在业绩增长背后维权事件亦不断出现。去年底新城海口项目遭遇维权风波，苏州吴江吾悦广场因为学区配套等原因也遭遇了维权。

新城控股2016年半年度业绩报告显示，公司目前总资产逼近818亿元，比上年末增长约20.64%，归属上市公司股东的净利润为8.52亿元，比上年同期增长85.67%，而归属于上市股东的扣除非经常性损益的净利润为7.17亿元，比上年同期增长232.56%。在分析人士看来，公司亮丽业绩背后存在高价地王之下的压力、高企的负债率以及失衡的全国土储布局等问题。

维权

据维权业主代表孙先生介绍，小区业主们先是了解到梯口墙面没有贴瓷砖，随后发现已经建好的部门楼区高层单元间的连廊竟然只用比较矮的铁栏杆围挡着，两侧并无封闭措施。“这个危险系数很高，人站在上面有恐惧的感觉。”孙先生随即和小区业主开始第二次维权，“出面的是销售经理，根本没有决策的权利，还是冷处理，不做任何回复。”

几次沟通和维权行为并未取得令业主们满意的结果。

对此，新城控股方面表示，截至8月18日回复时，约20余组客户到售楼处提出给楼梯口墙面贴瓷砖等要求。“我司于8月7日就合同约定的公共部位交付标准再次与业主进行沟通，并进行了相关公示，就业主关心的入户大堂、电梯前室（公共候梯厅）、连廊等问题进行了回复。”记者再次联系业主孙先生，对方表示，8月7日在业主跟新城方面沟通时，对方说会给出公示，但并未通知什么时间公示。

那么，公司与业主之间签订的购房合同，是否有对于房屋质量的相关规定来确保房屋质量合格？对此，新城控股方面表示，集团与购房者签订的《南京市商品房预售合同》是由南京市房产管理局监制的专用合同。“合同正文第十三条有关于商品房质量保证的约定，就房屋的工程质量保修范围和保修期做了明确规定。同时，合同附件《商品房买卖合同补充协议》第十一条有关于具体项目专用条款，明确标注了公共部位的交付标准。”对此，孙先生给记者出示了当时签订的合同，记者并未从中发现第十三条。孙先生同时表示：“合同附件里面提到的《商品房买卖合同补充协议》是4月份发生业主维权事件后签订的补充协议，我们这些先交钱的业主合同上并没有补充协议。”记者在这份《补充协议》中第十一条看到，一期1层公共部位的交付标准为墙体贴瓷砖；一期2~20层公共部位入户前墙体为白墙；一期平层及复式1~3层楼梯间墙体为白墙；一期1~2层外墙交付标准为真石漆。

承压

不久前，新城控股以总价37亿元竞得虹口内中环地块，溢价率77.39%，楼板价67409元/平方米，扣除5%不可售部分的实际楼板价76000元/平方米，刷新了全国单价地王纪录。中原地产上海公司分析师卢文曦表示，虽然这幅地是近期少有的靠市中心的土地，但也是一块比较难啃的“骨头”。

此次虹口区凉城出让的地块是今年市区的首幅纯宅地，虹口区自2015年初以来，只有一宗纯宅地拍卖，凉城板块2013年之后几乎没有新盘放量。虹口内中环地块自7月1日挂牌起，有30家房企领取了申请表，最终有15家房企参与竞拍。

在新城控股董事长王振华看来，“面粉不能贵过面包”是新城拿地的的基本原则之一，但此次“面粉”价格太贵，以至于“面包”是否能卖得出去成为业界普遍担心的问题。有业内人士表示，未来两年该项目需要卖到12万元/平方米以上才能实现保本。

在回复《中国经营报》记者的采访中，新城控股表示，以76000元/平方米的楼板价来看，项目的保本价在10万元左右。而未来，该项目的售价预计在12万元以上，该项目还是有一定的利润空间。该负责人同时表示，该地块周边的各类配套优势突出整个项目不仅地理位置优越，附加价值也十分可观。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，地块周边环境其实一般，东面是农贸市场，南面是部队用地。周边环境上进行改善的可能性不是很高。而且就算产品做得比较高端，但是从楼板价推算，成本价和在售房源价格落差有50%以上，对房企来讲获利空间大大压缩了。卢文曦同时表示该地块的开发难度并不小。“该地块本身不大，大概只能造三四栋楼，给开发商发挥的空间有限。而且出让时附带很多苛刻条件，比如15%的自持物业，70%中小户型配比，这也比周浦等地块小户型配比提升10个百分点。对房企而言小户型越多，开发成本会越高，无形之中压缩了利润空间。此外，区域以原住民为主，不少是动迁房，几乎没有豪宅，单个项目很难带动板块品质提升。”

失衡

记者在采访中了解到，新城土储存在失衡现象。据新城控股2016年半年度报告显示，从主营业务分布地区看来，上海地区的营业收入为42.4亿元，比上年同期增长139.74%；与之相反，在常州市、南京市和苏州市的营业收入分别为7.4亿、1.69亿和17.7亿元，同比增长为-58.54%、-91.42%和-26.25%。据克尔瑞地产研究分析，新城2015年在长三角的土储占总土储的76%，就2015年内新增土储来看，35幅地块759万平方米的总体量中，中西部、环渤海和珠三角区域仅新增4幅，土储量合计仅占17%。

据此，新城控股方面回应称，公司在2013年首次提出以上海为中枢、长三角为核心并向珠三角、环渤海和中西部进行扩张的“1+3”全国化布局战略。在2014年和2015年，集团又将此战略进行深化，从目前的情况来看，除了长三角地区外，公司在住宅板块已经进入了武汉、济南、青岛和长沙等二线省会和发达城市；在商业地产领域，新城控股也已经实现南至海口、西至成都、北至长春、以及江西南昌、安徽安庆、福建晋江等地的全国布局，今年上半年，成功进入天津，全国化布局更进一步，应该说通过这两年的拓展，全国化布局的步伐还是比较理想的。目前，公司全国化拓展的步伐还在加速，下半年应该还会有新的城市纳入到新城的发展版图中。

失衡的不仅仅是土储，还有高居不下的库存。克尔瑞研究中心研究发现，新城2015年竣工存货占比为20%高于行业平均水平18%；竣工负债占比为35%，高于行业平均水平27%。而从2015年新城竣工建面的城市能级分布情况来看，三四线城市的竣工面积高达54%。

对此，新城方面相关负责人表示，从业务板块来看，新城控股住宅业务的城市布局，除常州外，全部位于一二线城市；在商业领域，公司此前在一二线城市潜力区域以及长三角富庶的三四线城市核心区位进行布局，也达到了比较良好的收效，从上半年的业绩贡献来看，商业部分对集团起到的销售贡献超100亿元，几乎相当于去年全年110亿的90%，在三四线城市的项目表现也十分出色（如衢州、金坛等地），在当地市场的销售额都是数一数二的地位，受到当地客户的青睐。

而在新城控股2016年半年度报告中，记者发现，新城控股在经营计划进展中提到，下半年“去库存”的基调仍然不会改变。报告指出，大部分三四线城市供求矛盾仍较突出，高库存风险尚未解除，年内房价较难步入上行轨道，但跌幅将进一步收窄。去库存的源头在于控制新增供应，预计 2016 年下半年土地市场成交面积仍将继续下探，三四线土地供应仍将保持紧缩，热点城市地王涌现的频率或将有所放缓，但地价仍将维持在高位。卢文曦表示，对新城来讲，如何维持三四线去库存的销售速度，维持一定现金流是比较大的考验。

负债

据新城控股2016年上半年报告显示，本年度新城控股的资产负债率以83%高于去年的80%而再次引发广泛讨论。报告指出，公司2015年销售费用为3.43亿元，同期增长了17.02%，对此公司解释为签约收入增加所导致；财务费用为4978万元，同期增长了42.41%，公司对此解释为，借款增加导致利息费用增加。同时，记者梳理分析发现，新城控股的流动比率明显低于去年，速动比率仅为0.39。

据此，新城控股回复表示，根据今年5月底中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%。根据年报显示，新城控股的净负债率仅为67%，应该说远远低于行业平均水平，也远低于大多标杆房企负债率在80%左右的合理水平。事实上，企业净负债率保持在50%到70％是非常健康而有效的。

公司方面同时回应称，新城控股的融资渠道基本以国内低成本资金为主，而公司的母公司新城发展（香港上市公司），从2015年起，也开始减少外汇债的比例，并将债务结构维持在70%国内和30%海外，应该说集团目前的财务结构还是比较健康的。

卢文曦表示，如此高的负债率也是有一定隐忧。“万一市场经历调整，销量下滑，资金链压力比较大，如果为了维持资金回笼速度，有可能降低售价，对盈利上产生压力。”