中国房地产创出接连创出世界纪录！

8月29日，位于深圳大空港的11宗深圳国际会展中心（一期）配套商业用地公布招标结果，最终，招商蛇口与华侨城联合体以310亿拿下全部地块，成为新晋全国总价地王！业内人士测算，该地块折合楼面价约2.15万元/平，附近二手房均价在4万/平左右。

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刚刚在8月17日，融信110亿拿下上海静安中国土地成交史上最贵“地王”，楼板价超10万/平方米。仅过了10几天，地王宝座便拱手让人。

5家实力央企参与

招商华侨城第四度合作

资料显示，此次出让的土地，用途为商业用地，出让宗地总面积共计52.8万平方米，规定总建筑面积154.3万平方米，包括商业、办公、酒店和商务公寓等分项功能建筑，土地使用年期40年。

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其中，商业配套部分核心物业包括公寓面积69.70万平方米（其中10万平政府回购）、商业面积37.21万平方米（包含地下，22年内不可转让）、办公面积26.16万平方米、酒店面积25.00万平方米（共4间酒店，限整体转让）。

按照规划，深圳国际会展中心一期建成之后，将与上海国家会展中心并列国内最大会展中心；完成全部建设后，室内展厅面积可达50万平，超过全球现有展馆，成为“全球最大”。根据出让公告，中标人还要负责代建深圳新国际会展中心（一期），占地面积125.53万平方米，建筑面积91万平方米。

公告要求，中标人将负责代为建设深圳国际会展中心（一期）项目，按协议规定享有20年的建设运营权。除此之外，公告也对这11宗配套商业用地进行了一系列的规定：

1、出让宗地地上建设的全部商业用房，自签订出让合同之日起，22年内不得转让；《出让合同》中约定2021年8月25日前竣工；

2、相关宗地内各酒店物业，分别限整体转让；

3、十万平方米的商务公寓按照公告规定移交政府（此前公告的是：建成后由政府按经审计的建安成本价收购），作为人才公寓。

严苛的竞标条件将不少中小房企拒之门外。现场情况显示，共有保利、招商蛇口+华侨城、万科、华润4家企业参与竞标，最终招商蛇口和华侨城联合体胜出，将11宗地收入囊中。

招商蛇口在签约现场发布的资料显示，此次评标中，招商蛇口、华侨城联合体技术标得分第一，商务标得分第二。

本次土地出让采用邀标形式，即只有接到邀请的企业才能投标。投标分为商务标和技术标，其中商务标指11宗商业用地的报价，占67分；技术标指对深圳国际会展中心的代建代运营水平，占33分，其中投标人明确合作的运营机构及其实力经验占6分，说明合作的方式及会展中心运营团队的组建占8分，论述对会展中心的运营管理计划占10分，承诺运营期前5年业绩目标以及展馆服务、维护标准占9分。

招商蛇口、华侨城合作的场馆运营机构为美国SMG公司，后者在全球管理各类场馆超过240座，其中会展中心75个，展厅总面积超过150万平方米。保利合作的运营商为德国汉诺威展览公司，万科的合作商为新加坡新展场馆管理私人有限公司，华润的合作商为意大利米兰展览股份有限公司。

此外，据了解此次招商与华侨城联合拿地已经是双方第四度合作。此前，双方联合拿下的既有宅地，也有商业用地。2003年，双方首度合作拿下宝安尖岗山地块，打造了招华曦城项目；2004年11月，招商华侨城地产公司因开发曦城项目正式成立；同年12月，双方再度联手，拿下另一宗尖岗山地块；阔别10年，2014年招商华侨城三度合作，以30.4亿拿下龙华红山商业地块，目前该地块正在开发中，将打造成主打文化概念的街区式商业体。

定位

城市开发运营项目

据悉，在上周五的投标现场，华润置地副总裁兼深圳大区总经理孔小凯亲临现场投标，而招商局的领导也抵达深圳土地交易中心，但没有亲自去投标，可见各方重视程度相当高。会展中心及配套商业的地块对于中标企业意义重大之外，对于深圳而言，同样可以上升至城市发展的战略意义。

深圳市经济贸易和信息化委员会服务贸易处处长贾立群强调，这个项目不是个房地产项目，它是个产业项目或者说是一个新城的项目，城市开发运营的项目。不能用房地产的思路，拿了地建设完就卖掉，那么产业聚集根本做不起来，商业氛围也做不起来。

招商蛇口董事长孙承铭也表示，大空港片区是深圳市一直主推的湾区经济的一个爆发点，为下一步深圳经济发展腾飞助力的一个重大项目。所以大空港会展项目，并不仅仅是一个房地产项目，更是一个产业项目或者说是一个新城的项目，城市开发运营的项目。不能用房地产的思路，拿了地建设完就卖掉，产业聚集做不起来，商业氛围也做不起来。

孙承铭说，“招商局华侨城大家都知道，我们深耕深圳已经三十多年，这两家企业都是我们深圳市的本土企业，同时也是做园区开发和建设的非常成功的优秀企业。所以我们两家非常有信心也有决心在深圳市的统一协调领导之下尽早开工建设，争取按照市里的要求在2018年开始第一次会展项目入场。”

值得关注的是，还是与配套商业用地同时出让的，深圳国际会展中心（一期）项目20年建设运营权。记者了解到，这一代建—运营—移交的BOT模式，与此前万科前海企业公馆的模式一样。

2013年，总占地面积约9万平方米的前海企业公馆以BOT模式公开招标，最后中标人为万科。项目预计总投资为8亿元，2014年6月底竣工，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局。

而与万科前海企业公馆不同的是，根据此次招标公告，中标人独立中标的，可以在深圳市依法注册设立不超过三家全资子公司；联合中标的，仅限联合体成员共同出资在深圳市依法注册设立不超过三家项目公司。中标人可通过《出让合同》补充协议将土地使用权变更至其全资子公司或项目公司名下。

地王背后的逻辑

房地产进入资本时代

对于，地王频出的现象，中国商业文明研究中心、秦朔朋友圈发起人秦朔表示，在一二线城市，非理性繁荣正在弥漫，理性计算已经失灵。在突如其来的上涨中，我们看到如下场景：

政府：依然像挤牙膏一样出让土地。

发展商：“不怕钱少，只怕胆子太小”。

银行和非银金融机构：争先恐后为发展商撑腰。钱找地，爱地王。

购房者：富人加配资产或进行调整。中产阶层勇敢提高负债率。一些新上班族集全家之力挤上最后一节车厢。

交易者：跳价、踩空、换手、离场，都是那么纠结，不胜唏嘘。

秦朔说，“当房地产告别人本主义、民本主义，它就进入了自身发展的高级阶段，我称之为房地产资本主义阶段，也即资本主导的阶段。这里所用“资本主义”一词没有意识形态含义，只是为了更强烈地说明资本无所不在且举足轻重的作用。”

在秦朔看来，房地产资本主义包括宏观和微观两个方面。

从宏观看，就是整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。当我们选择了投资拉动、基建先行、土地出财政、一业带百业、银行需要抵押物做“锚”、天量货币需要“超级蓄水池”消化这样的增长模式，就注定了，在那些一直能提供未来想象力、不断有新题材新发展的地方，房地产的非理性繁荣必然发生。

因为政府要做太多的事，包括维持庞大的低效部门，所以货币供应必须年年上新台阶。中国广义货币供应量从2009年起就是全球之最。

从微观看，房地产资本主义意味着，房子不只是房子，土地不只是土地，充分运用金融工具做房地产，把房地产当成金融和资本来运作。一旦这种思维和操作模式成为房地产主流，就从产业时代进入资本时代。

房地产资本主义的图景是——以房地产作为优质基础资产(土地、房子、房地产公司股权)，以价格上升作为确定性预期，以成本不断下降的低息资金和理财产品作为燃料，以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂，以居民负债率的上升作为对价，进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的向上冲刺期。

在这个拿块地就是几十亿甚至上百亿的时候，对土地和建筑的专业情怀退位，职业经理人无足轻重，各式各样的金融资本玩家跳上舞台，中小发展商空间局促，大寡头风云际会左右逢源。

如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘，就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资)，尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好，用“负债”竞逐“资产”(包括房地产公司股权)，然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张