中房报记者 贾俊杰 徐州报道

 

 

经 综合调查，徐州蟠桃花园综合社区是徐州市经济技术开发区的拆迁安置房，由徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司（简称徐州经济技术开发区国有资产公 司）负责开发，但该公司却借开发区整体规划建设之机，利用国家划拨土地，分9期11片区陆续建成完工，包括蟠桃花园•西贺、东贺、南桥头、佟村、坡里等社 区，约居2万多户，5万多人。自2006年交付的蟠桃花园一期（西贺社区）已经过去10余年了，业主们却始终未能办到两证而成心病。

 

同时，根据业主反映和实地勘察，徐州经济技术开发区国有资产公司所开发建设蟠桃花园综合社区中，多区出现房屋质量瑕疵，积水、漏水、房屋开裂、剥落等，简直就是“豆腐渣”工程。

 

况且，徐州经济技术开发区国有资产公司未能履行开发的责任，大量工程违规直接或间接发包、转包给多家没有施工资质的公司（虚假公司）、个人。不但引发多起司法纠纷，也给偌大的安置工程带来诸多质量隐患。

 

（图示：蟠桃花园•佟村社区出入门口）

 

据工商登记信息显示，徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司(国有独资)，2005年9月7日注册成立，负责经济技术开发区范围内的土地开发、基本建设投资，以及园区内项目投资及投资开发过程中形成的各类国有资产的经营管理。

 

另 了解，2008年6月30日，徐州经济技术开发区国有资产公司，与徐州市云天市政建设工程有限公司、江苏汉邦建设集团有限公司分别签订《蟠桃五期合同建设 工程施工合同》，共26栋楼工程分别发包施工；接着，用层层分包、相互转包等方式，转至江苏广通建设工程有限公司徐州分公司（因涉嫌伪造公司印章虚假注册 等犯罪已被追究刑事责任），陈鹏、李习奎、窦英歌、睢迎军等人施工。后来，窦英歌、陈鹏、李习奎因与徐州汉邦建设集团有限公司（简称汉邦公司）、徐州市云 天市政建设工程有限公司（简称云天公司）、徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司（简称国资公司）建设工程施工合同纠纷一案，引发诉讼。

 

（图示：蟠桃花园•桥南头社区出入门口。）

 

该 建设工程施工合同纠纷一案，经江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0267号民事判决，及最高人民法院最终裁定而尘埃落定，确认：“因涉案工程系汉 邦公司、云天公司违法转包给广通徐州分公司，而广通徐州分公司系非法设立，无法人资格，涉案转包合同因违反法律规定，应为无效。”

 

“鉴于陈鹏、李习奎、广通徐州分公司、窦英歌均无相应的施工资质，因此，双方签订的两份《建设工程项目管理目标责任书》因违反法律法规强制性规定，均为无效。”

 

“云天公司将工程转包给广通徐州分公司的协议因违反法律强制性规定而为无效。”

 

无 独有偶，杨勇与徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司（以下简称开发区国资公司）建设工程施工合同纠纷案，诉至徐州经济技术开发区人民法院，经法院 确认：“2007年3月18日，杨勇以江苏长安建设集团有限公司（以下简称长安公司）的名义与开发区国资公司就贺村小区2标段3、4、7、8、11、12 号安置楼签订建设工程施工合同。”虽该工程在2008年6月已经竣工验收完毕，但“建设工程因转包、违法分包导致合同无效的。”且实际施工人杨勇“没有法定施工资质，涉案建设工程合同无效”。

 

也就是说，杨勇以挂靠公司名义承揽蟠桃花园安置楼建设工程，属违法行为。

 

蟠 桃花园•坡里社区，系安置房小区8期工程项目，紧邻蟠桃花园小区前7期，建筑面积10万多平方米，于2011年6月动工兴建，2013年8月竣工并验收完 毕。蟠桃花园•坡里社区共有30余栋楼房，其中30栋为6层的多层建筑，另有两栋为11层和18层的小高层住宅，配有电梯。

 

调查时发现，蟠桃花园•坡里社区东22号楼，整栋楼房墙壁呈不规则开裂，犹如切割的豆腐块。建设单位为开发区经济发展总公司，施工单位江苏中昊建设工程有限公司。

 

但这并不是蟠桃园出现的惟一问题，据业主反映，蟠桃花园3期交房不到一年，适逢一场大雨，部分房屋出现漏雨现象，路面开裂下陷、小区积水等问题，颇多怨言，影响了小区正常生活。

 

 

蟠桃花园•坡里社区东18号楼也不例外，同样13、16、21等数栋楼房也都开裂严重。

 

 

蟠桃花园•坡里社区，自2013年9月交付房子已3年，除了房子开裂渗水，小区地坪几乎全部塌陷，“豆腐渣”地坪，整体返修工程也在紧张进行中。

 

 

蟠桃花园8期问题楼房。

 

那么，划拨用地能否建设拆迁安置房？蟠桃花园业主为何至今未能拿到产权证？

 

 

法律专家解读：

法 律专家王寿臣认为，首先，其土地利用开发是否符合国家法律、法规的强制性规定。根据我国土地法律规定，划拨用地是国家对某些主要涉及国防、公益等用地单位 给予土地使用的一种方式,它与出让土地主要区别在于是否需要交纳土地出让金。划拨土地使用权可依法转让，但要依法报批并按市场价补缴土地出让金。划拨地转 为出让地的，必须经有审批权的机关批准。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为应依法处理。

 

据此，蟠桃花园拆迁安置房不属于土地管理法中，可使用划拨土地中的任何一种强制性规定，所以，拆迁安置房用地不可以使用划拨土地，只能以有偿出让方式取得。

 

 

安 置房的过户交易需要在取得该安置房房产证、土地证后才可以进行，一般情况下，过户交易与一般的商品房屋没有任何区别。可划拨土地上建拆迁安置房，如果拿不 到土地证、房产证，也就无法与一般商品房屋那样交易。进一步说，原来农民的住房宅基地本来有永久的使用权，结果拆迁“被上楼”后，反而失去土地的有偿使用 权。

 

显然，划拨用地在不少地方成“唐僧肉”，为了“节省”一大笔土地出让金，直接用在拆迁安置房建设上，涉嫌国有资 产流失；商品房的土地性质是已经缴纳了土地出让金。如果蟠桃花园安置房取得产权证，必须重新缴纳土地出让金后，依照法定程序申请登记产权证，否则，2万多 业主将会永远“纠结”在产权证无法实现的困惑中。

 

值得一提的是，经目视即可定论存在严重的质量瑕疵，又是如何验收过关的呢？背后究竟隐藏着多少不为人知的隐情？

 

而徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司一工作人员接受电话采访时直接明示，关于蟠桃园小区的问题，不接受任何采访调查。

 

因此，涉及蟠桃花园相关话题，也因无法进一步核实而中断。