------近90%业主在自家小区不能行使共有道路通行和绿地共有权

  润景名苑又称天润福熙大道是北京市朝阳区靠近北五环的北苑地区的一个高档住宅小区，整个小区由“高层公寓”和“多层花园洋房”组成。开发商在买房时称该小区的绿化率达到50%，而高绿化率曾是销售的一大卖点。

   目前，该小区的“高层公寓”已经有一千多户业主入住近3年，“多层花园洋房”迟迟未交工，也没有正式销售。开发商为了达到高价销售“多层花园洋房”的目 的，竟然在该小区的中央建立了“园中园”，将整个小区一半的绿地面积砌墙设栏地圈成了封闭区域，将原本东西南北的通道全部封堵，前期入住的一千多户业主不 仅不能行使通行权，更不能对小区一半的公共绿地享有共有权，高层的1000多户业主只能在“园中园”的外面，隔空想象本属于自己的公共绿地的样貌。

  一、开发商为牟利公然侵犯业主合法权益，公共绿地圈成部分业主私家花园。

   天润福熙大道小区为分期开发建设的住宅小区，北区约有1500户。由C1-C8共8栋高层公寓(约1300户业主已经入住小区)及B1-B10共10栋 五层花园洋房(约200户，尚未正式销售)组成。C1-C8号楼与B1-B10号楼在规划上同属于项目的北区，全体业主应共享小区的绿化、公共设施、道路 资源及容积率等。

  

  该小区规范楼栋位置示意图：

  根据业主代表到北京市朝阳区规划局申请信息公开得到规划局回复的结果是：复查遍该小区楼盘所有的规划图，发现小区的规划审批文件中，只有小区外围墙获得了审批，小区内部并无任何围墙申报规划部门审批。

   下图蓝色部分是该小区经过规划审批的外围墙，内部红色部分是专为花园洋房砌起的违规围墙，开发商现有的建设实质上是把小区业主共有的公共绿地圈成了“多 层洋房”的“私家花园”，一旦围墙形成合围，设门上锁，小区的高层公寓的业主们将不能在小区的共有5条道路上通行，也不可能到被封闭的中央绿地观赏和休 闲。

  

 开 发商为把所谓的多层洋房卖高价，将洋房的私家花园作为高品质的的噱头，不仅切断了小区原有设计的B1-B10楼幢之间的多条东西向通道和“福熙大道”的主 要通道，也将改变小区高层公寓的原有容积率，使容积率由原来的2.6变成了3.5以上。目前，园中园的北面围墙已全部建完(B1-B2号楼北侧)，东西侧 围墙正在施工建设中(B3-B10号楼东西两侧)。

  下图是已经建好的和正在建的未在规划中体现的围墙：

  

 该 小区的开发商春光置地公司即使在《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》颁布后，政府严格依法执行规划及积极推广街区制的背景 下，仍然一如既往的全体业主的合法权益，为获取高利润，在小区内违规建设，形成罕见的“园中园奇观”。一旦园中园形成，1300户“高层公寓”的业主在自 己的小区内不能自由通行，楼与楼之间通行需要绕路。可当年开发商在给“高层公寓”业主兜售房子时的沙盘却很美好，“高层公寓”和“多层花园洋房”之间道路 相连，绿化共享。

  小区沙盘上标明的通道情况

  

 

  而现在小区实际的道路只能通到“矮层花园洋房”家门口，高层业主们想去本属于自己的公共绿地只能翻墙或爬过土堆、树林。

  

 现状如下图：

  二、小区业主依法维权，积极行动，期望唤起开发商的良知和法制意识，也期望得到政府相关部门的关注以纠正开发商的违法行为

   2016年7月，自发现开发商建设“园中园”围墙以来，广大小区业主为了合法权益不受侵害，已有近500户业主团结起来，建立了微信群，通过各种途径在 合法的范围内维护自己的合法权益。业主们自发收集相关证据，积极采取各项措施维护自己的权利，通过市长热线12345和城管热线96310向政府部门进行 投诉;通过政府部门查看备案的规划设计图，以此确认开发商的违法行为。业主们还积极向各个政府主管部门信访举报，在合法的范围内，制止开发商的违法施工行 为，但凡发现开发商有违法现场施工的，业主立即采取制止行动并及时拨打城管和治安部门电话举报。

  在业主们的坚决抵制下，城管已要求开发商暂停“园中园”围墙的施工，但却一直没有责令开发商拆除已建的园中园围墙。特别是，在城管部门勒令开发商停工期间，开发商私自继续建设小区C3-C5楼区域的围墙，引发了几百名业主的集体愤怒。

  根据北京市规划委员会和北京市建设委员会对外公布的公共信息，该小区北区的B3-B10楼已经规划委验收完毕，B5-B10楼已经建委验收完毕。开发商理应就已经验收建筑物的小区共有通道和绿化拆除围挡的等建筑垃圾，交付给业主使用。

   业主们的合法维权行为本意是唤起开发商的良知和重视，督促开发商回到合法建设小区的正确道路上。但遗憾的是，业主们的维权行为虽然惊动了开发商，但开发 商的良知和法制意识却没有被唤起，开发商既不派出代表与业主们沟通，也不纠正自己的违法行为，面对全体业主的合法要求，开发商的采取应对措施居然只是沉默 和回避。

  参与天润福熙大道小区维权的业主代表在与政府相关部门的沟通和汇报中表示，维权的真正目的是希望开发商纠正自己的违法行为，根据开发商的目前的态度，业主们也迫切希望引起政府相关部门关注和重视，督促开发商尽快纠正违法行为，为建设和谐住宅小区而共同努力。

  附1：天润福熙大道小区北区“多层洋房”的规划及建设内容

  

 （一）规划许可

  

 （二）施工许可

  备注：B5等七项含B5-10住宅及地库。

  

 （三）规划验收

  备注：B5等七项含B5-10住宅及地库。

 

 （四）施工验收

  以上截图，均采集于北京市规划委员会和北京市建设委员会对外公布的公共信息，分为规划和施工许可、验收两大部分。由上述信息可知，小区的B3-B10楼已经政府规划委验收完毕，B5-B10楼已经建委验收完毕。

  附2：该小区开发商春光置地公司被媒体曝光的其他违法信息

  随着2012年业主入住，开发商唯利是图而导致的问题陆续暴露出来。媒体对开发商曝光的情况摘录汇总如下：

  1、2011年8月24日，中国质量新闻网以《半年仅卖出6套天润福熙大道涉嫌捂盘》为标题进行了报道;

  2、2013年4月18日，新华网以《天润福熙大道三宗罪：捂盘、乱放排号费、所以涨价》为标题进行了报道，其后凤凰网、新浪网、南方网等众多互联网平台进行了转载;

  3、2013年1月25日，《中国商报》以《天润福熙大道业主安居梦难圆》进行了报道;之后《中国消费者报》对该事件又进行了报道;

  4、2013年5月15日，中新网以《天润福熙大道被指偷工减料石材纠纷引集体抗议》为题进行过报道，其后多家媒体转载;

  5、还有很多遍布多各网络主页或论坛的帖子，均是业主在被开发商侵权而又无力维权之后的宣泄。

  6、据媒体报道，开发商春光置地的董事长姜燕红女士还曾因向北京农村商业银行平谷支行原行长韩立锋行贿1000万接受过长期的法律调查，开发商为何在经营中还不接受教训，为了继续逐利而蔑视法律呢。