《红周刊》作者王宗耀　在《碧桂园物业拆分上市，关联交易成拦路虎》文章中，红周刊记者曾明确指出桂园物业关联交易及资金占用情况非常严重，这对于企业能否成功过会带来一定影响，实际上，除前文提出的疑问之外，记者还发现碧桂园物业存在通过虚减成本和减少计提的方式提升公司利润的现象，在此同时，该公司的管理和物业服务方面也有硬伤存在。诸多不利现象的集中表现，或暗示碧桂园物业在经营过程中并没有招股书所表现的那么乐观。

虚减成本之嫌

招股书显示，碧桂园主营业务收入主要由三部分构成，分别为物业管理服务收入、社区增值服务和协销服务，在这三块业务中，物业管理服务收入要占到总收入的八到九成。报告期内(2013年、2014年、2015年、2016年月1~3月)，物业管理服务毛利率分别为30.48%、31.69%、32.99%和35.69%，呈现逐年增加的趋势。对此，碧桂园物业解释称“人均收费管理面积增加是公司物业管理服务毛利率增加的主要因素”。也正因核心业务物业管理服务的毛利率持续增加，使得碧桂园物业的综合毛利率也是水涨船高，呈现出递增趋势，最近3年及一期的综合毛利率分别为31.45%、33.50%、36.21%和38.86%。

在与同行业公司毛利率对比上，碧桂园物业选取了中海物业、绿城服务、中奥到家、南都物业、远洋亿家、开元物业6家公司作为可比标的，从对比结果来看（见表1），碧桂园物业的毛利率要明显高于同行业平均水平的，那么这偏高的毛利率是否合理呢？

前文中，记者提到碧桂园物业收入主要来源于物业管理，从费用支出上看，其主要成本应以人工成本为主。从该公司提供的主营业务成本明细来看，人工成本在整个报告期内占比均在65%以上，处于主导地位。招股书中，碧桂园物业列出了人工成本的构成，主要项目有员工工资、福利费、社会保险费、住房公积金等职工薪酬成本。另外，因该公司没有在建工程，因而也就不存在在建工程人员一说。因此，如果不考虑应付职工薪酬的影响，则人工成本应该与现金流量表中“支付给职工及为职工支付的现金”项的金额相差不大才对，然而实际情况却是，报告期内人工成本均远低于支付给职工以及为职工支付的现金，特别是2015年度，两者之间相差了1.67亿元之巨。

但实际上，应付职工薪酬对两者之间差额的影响还是非常大的，如果将应付职工薪酬情况考虑进去，则两者之间的差额会进一步变大，因为在2014年和2015年，碧桂园物业应付职工薪酬都是增长的，其中2014年应付职工薪酬新增了6587.27万元，2015年新增了1690.14万元。整体匡算下来，碧桂园物业支付给职工以及为职工支付的现金在以上两年中，每年均有上亿元的支出没有计入人工成本，这是一种非常值得怀疑的现象。

在财务核算中，我们知道职工工资总额是人工成本最重要的组成部分，因此职工薪酬应该包含在人工成本之内，那么我们通过对职工薪酬的核算，估算一下碧桂园物业的人工成本情况。

在招股书中，碧桂园物业介绍主要成本的价格变动情况时，提供了2013年到2015年的人均薪酬情况，同时还提供了详细的员工人数，按照一年12个月核算，则其在上述3年中的薪酬总额分别为5.74亿元、7.52亿元和9.64亿元，这也就说，碧桂园物业人工成本不应该低于上述金额才对，然而这一结论与招股说明书提供的数据却相左，薪酬总额在这３年中分别超过人工成本1.57亿元、1.82亿元和2.45亿元。那么，造成如此巨额的差额，其人工成本又到底是如何得出的呢？这不由让人怀疑碧桂园物业存在虚减成本的可能。

我们知道，在企业经营中，虚减成本可以使企业毛利率虚高，利润得以虚增。考虑到2013年到2015年，碧桂园物业实现的净利润仅分别为8096.93万元、12658.16万元和22047.54万元，如果公司所提供的人均薪酬及员工人数无误，则意味着碧桂园物业在报告期内很可能是赔本赚吆喝，招股书中呈现出的净利润很可能都是虚构出来“迷惑众生”的幻像。

应收账款计提比例偏低

除了上述碧桂园物业在成本方面存在虚减的嫌疑外，该公司在应收账款计提方面也有一定问题存在。

从应收账款规模来看，报告期内，碧桂园物业应收账款余额分别为3.03亿元、5.50亿元、4.19亿元和3.67亿元，其中，应收关联方账款余额分别为1.88亿元、3.90亿元、2.32亿元和1.11亿元，应收第三方账款余额分别为1.15亿元、1.60亿元、1.87亿元和2.56亿元。虽然应收关联方金额不少，但应收第三方的账款不但金额不低，甚至还呈现出快速增长趋势。从整体看，这体现出该公司在应收账款方面存在一定的风险。除此之外，碧桂园物业还有为数不少的其它应收账款，报告期内也分别达5.61亿元、5.31亿元、0.79亿元和0.84亿元。

如果将该公司应收账款与其它应收账款结合来看，碧桂园物业应收项实在是高得离谱，虽然这其中很多应收项为关联方欠款，但并不能因此而忽视其中的风险。我们知道，在A股上市公司中，关联公司挤占上市公司资金最后还不上的情况也是时有发生的，以华泽钴镍为例，该公司就因关联公司挤占了上市公司的十几亿的账款，从而导致自己戴上了ST的帽子，至今天华泽钴镍的关联公司对其占用的款项仍无靠谱的偿还方案。

既然已经存在金额巨大，风险不低的应收账款和其它应收账款，那么在正常情况下，碧桂园物业理应以合理比例进行坏账计提，以应对相关风险才对，但实际上，碧桂园物业却玩起了任性，1年以内的应收账款和其他应收款仅以1%的比例予以计提，而即使账龄在3年以上的应收账款，也只有50%的计提比例。对于碧桂园物业的这种激进计提标准，同样在今年拟IPO的南都物业，在参考同行业公司的应收款项坏账准备计提比例后，自2015年1月1日起，变更了自己应收款项坏账准备计提比例：账龄1年以内的，按其余额的5%计提；账龄1~2年的，按其余额的10%计提；账龄2~3年的，按其余额的30%计提；账龄3~4年的，按其余额的50%计提；账龄4~5年的，按其余额的80%计提；5年以上的，按期余额的100%计提。其它应收账款也按此比例计提。

对于应收账款可能存在的风险，碧桂园物业其实并非没有注意到，在风险提示环节，公司明确表示“公司未来的应收账款余额会进一步增加，由于各地的文化、经济、法律环境等存在较大差异，业主的付款习惯和方式也有一定差异，未来应收账款发生坏账的风险可能会进一步增加，从而对公司的经营业绩、盈利情况和财务状况造成不利影响”，然而说是一套，做是另一套，对于应收账款风险问题，碧桂园物业还是采用了较低的计提比例。那么这种激进做法的目的是什么呢？

我们知道，在企业财务做账中，采用较低的应收账款计提，能大大减少公司的坏账损失，而这些减少的坏账损失可以转化为当年的利润，让企业的业绩看起来更加“丰满”，起到粉饰业绩的作用，而碧桂园物业在招股书中采取较低的应收账款计提，很可能就是为了让业绩显得更好看，为能否成功上市增加筹码。

多次受罚凸显公司治理不足

除上述财务疑问外，碧桂园物业在公司治理上也有不足之处，公司及其控股子公司受到过多起行政处罚。

招股书显示，在2013年1月到2016年3月底期间，仅碧桂园物业自己披露的涉及税务部门行政处罚就高达36起，平均下来几乎每个月都在被处罚，有的分公司甚至因为相同原因被处罚数次，虽然这些处罚多集中在逾期办理税务变更登记、逾期申报纳税、发票遗失或未按发票管理规定操作等方面，金额也都不大，但对于“财大气粗”的碧桂园物业来说，为何多次犯同样的错误呢？

除了税务部门开出的罚单以外，碧桂园物业收到的非税务部门的行政处罚也不少。招股书显示,在2014年3月至2015年11月期间，广碧分公司因生活污水排放超标问题，受到广州市番禺区环境保护局5次行政处罚。除此之外，在报告期内，碧桂园物业还因停车场收费、员工住房公积金、工本费违规、卫生许可证问题、泳池水质不达标等诸多问题也屡受相关部门处罚。另外，记者看到，在各大网站相关论坛中，涉及到碧桂园物业的负面消息也有不少。

记者认为，上述诸多的处罚和相关网站中的负面报道,反映出碧桂园物业在公司治理上仍有欠缺之处，需要企业去进一步改善。总之,一家企业要想在资本市场上更好地生存，积极主动地去提升自身素质是非常重要的。