本报记者 王献留报道

合肥滨湖·东方汇商铺采用国家明令禁止的“售后包租”模式销售。9月18日下午，《中国产经新闻》记者以购房者的身份来到合肥滨湖·东方汇营销中心一探究竟。

租金抵扣房款可以少交税？

合肥滨湖·东方汇商铺开发商是安徽德恒投资有限公司。宣传彩页显示，滨湖·东方汇丙子埠商铺总价10万起，建筑面积20平方米钻石金铺，8年统一运营，6年持续返还，每年最高10%。正在建设中的商铺围墙上抢眼的广告宣传：“乘地铁1号线、5号线人多赚烦。”

在位于合肥市滨湖区西藏路与杭州路交口东南角的合肥滨湖·东方汇营销中心，滨湖·东方汇投资顾问吴一飞向《中国产经新闻》记者介绍说，滨湖·东方汇丙子埠·鑫街商铺位于滨湖金融基地，滨湖·东方汇房地产项目总面积16万平方米，其中商铺6.5万平方米，商铺周围有21家银行，周边50万常住人口，投资前景好。

吴一飞向记者介绍售后包租的运营模式说，8年托管，委托时间从2018年1月1日起，至2025年12月31日止。前三年租金直接抵扣房款。投资商铺收益回报是：第1至3年，每年租金8%，合计24%，一次性从房款中抵扣，比如100万的商铺总表价，扣除前三年租金100×24%=24万，交76万就付清了购房款。购房合同按76万网签，76万就是购房合同总价，购房发票按76万开。第4至第5年，按购房合同价76万的11%支付租金。第6至第8年，按向经营户实收租金的9:1分成，投资户得90%，运营商得10%。

“100万的商铺为什么按76万网签、按76万开发票呢？”记者问。

吴一飞回答说：“可以少交税，各种税费是房款的5%，开100万的发票要交5万元的税；按76万元开发票的话，就交3万多元税。”

“房地产开发企业销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司或商业运营公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，税务机关有权采用按照营业收入核定其应纳税额。应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。”鸿盛律师事务所程林律师表示。

程林律师说，浙江省的规定值得借鉴，浙江省地方税务局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号)规定：“房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分)应并计商品房销售价款一并按“销售不动产”征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额所取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。”同理，前3年租金抵扣房款，不该逃税。

《税收征收管理法》第3条规定，任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的有关规定，纳税人进行偷税活动，涉嫌偷税数额在一万元以上，并且偷税数额占各税种应纳税总额的百分之十以上的应予追诉。

涉嫌非法集资

国务院处置非法集资部际联席会议办公室印发的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要》防范和打击非法集资工作主要参照内容中明确指出，售后包租是房地产行业非法集资的表现形式，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。

吴一飞向记者推荐了一个铺位，即1170号铺。他演算了这个铺位投资和收益回报：面积是29.49平方米，表价1421702元，一次性付款按9.8折优惠，付1万团购费抵3万购房款，（1421702表房款-30000团购优惠）×0.98折扣=1377784元，1377784×0.76+10000（团购）=成交价1057115元，也就是合同价。

记者从《委托经营管理合同》中看到，前3年不得租金，从第4年才开始得到租金，这是为什么？

吴一飞回答说：“前3年租金抵扣房款了，如果前3年再支付租金的话，前3年你就重复得到租金了，所以前3年不应再给你租金。”

高额的回报率让一些市民在心里盘算起了“小九九”。然而，这是国家部门规章所明令禁止的，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。建设部曾于2006年5月22日发出风险警告，禁止开发商以“售后返租”或“返本销售”的方式销售未竣工商品房。2006年，建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中规定：“对承诺售后包租、返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。

那么，运营公司与开发公司又是什么关系呢？

“运营公司是开发商安徽德恒投资有限公司旗下的子公司合肥中盈智合商业运营管理有限公司。”吴一飞表示。

然而，记者从“全国企业信用信息公示系统”中却没有找到开发商与运营商具有关联性的任何登记信息。

安徽德恒投资有限公司的企业类型是其他有限责任公司，法定代表人是任嵬，股东为淮北市建投房地产开发有限公司、淮北市新中原置业有限责任公司。淮北市建投房地产开发有限公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人是顾俊，股东是淮北市建设投资有限责任公司。淮北市建设投资有限责任公司的股东是淮北市建投控股集团有限公司，法定代表人是顾俊，股东是淮北市政府国有资产监督管理局。淮北市新中原置业有限责任公司法定代表人是任嵬，股东是淮北市新中原物业管理有限公司，法人代表是刘西明。

值得指出的是，运营商合肥中盈智合商业运营管理有限公司，注册资本竟然只有100万元，是自然人独资有限责任公司，股东、法人代表是连铖浩。

《公司法》第三条，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

相关专家直言：“有些返租销售实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%甚至11%的售后包租收益率，但实际上，有的开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。就东方汇售后包租商铺而言，从企业登记形式上看，开发商与运营商一毛钱的关系都没有，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，运营商背着巨大的租金成本，而运营商的股东仅100万元的履约责任，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为‘镜花水月’。”