评估价格达8000多万元的一宗土地，安徽六安市国土局挂牌价为何仅仅定为210万元？这其中存在利益输送还是另有隐情？

文 《法人》见习记者 王庆

“六安市国土局将位于市中心的土地超低价出让，评估价格达8000多万元的一宗土地竟然只卖了200多万元，并且没有将整个地块整体挂牌出让，致使国有资产流失严重。”鲁文贤在举报信中称，六安市住建局存在行政违法的地方，在这个地块上开发“皋城公馆”的恒远房地产有限公司也并非没有问题。

鲁文贤50多岁，是安徽省六安市的普通市民，也是争议地块的拆迁户。9月的六安虽已没那么炎热，鲁文贤在和《法人》记者沟通的时候仍然不断地冒汗。

疑问重重的土地成交书

六安市，别称“皋城”。位于安徽省西部，处于长江与淮河之间，大别山北麓，地理意义上的“皖西”特指六安。在六安繁华地段——大别山路与解放路交叉口西100米有一处房地产项目，便是“恒远皋城公馆”，此处也正是鲁文贤所指的争议地块——【2009】20号地块。2009年10月16日，该地块挂牌时是以黄某个人名义拿的地，后来其成立了六安市恒远房地产开发有限公司，任董事长兼法人。

据六国土资告【2009】6号显示：【2009】20号地块为原温州建材大市场周边地块，规划用地面积61，675平方米，净用地面积（不含道路）47，651平方米，用地性质为商住，起始价210万元，供地条件是净地36.57亩，其他为毛地。毛地部分起步价6万元/亩，即210万元。

据该地块挂牌成交确认书显示：挂牌地块规划用地面积约61，675平方米，净用地面积约47，561平方米，挂牌出让地块土地出让金成交总额为220万元。

“规划用地多少面积就应当按照那个面积挂牌”，鲁文贤认为，“此地块毛地部分只占到35亩，价值210万元，而挂牌起始价仅仅210万元，有57.6亩土地没有挂牌，等于白送。”

《法人》记者获悉的资料表明，发改委批复、建设用地规划许可证上面，恒远皋城公馆项目规划面积都是61，675平方米。

为证明六安市国土局低价转让【2009】20号地块的不合理，鲁文贤向《法人》记者列举了与其同时成交的另一地块的交易情况——据安徽大蔚置业有限公司竞拍的六拍【2009】26号地块拍卖成交确认书显示：拍卖地块规划用地面积约95，046平方米，净用地面积约84464平方米，拍卖出让地块土地出让金成交总额1.975亿元。“这块地在市郊区算下来约138.4万元/亩，而恒远房地产开发公司取得的市中心地块【2009】20号地块的地价仅为6万元/亩，完全是超低价挂牌。”鲁文贤愤愤不平地告诉《法人》记者，不可思议的是这两块地都是2009年10月16日同时签订的成交确认书。

蹊跷的土地估价与成交价

为更清楚地了解鲁文贤所举报的问题，9月20日，《法人》记者来到六安市国土局，说明来意后，见到六安市国土局刘兴旺科长，其表示，刚刚调过来不久，具体情况不清楚，让刘万兵科长解释。

刘万兵科长表示，六挂【2009】20号地块总规划面积为61，675平方米，包括道路、基础设施等，净用地面积47，561平方米才是挂牌面积，那是鲁文贤理解有误；至于210万元的挂牌价，由于这块土地需要交付5000多万元的补偿款，综合考虑定挂牌价为210万元。

“如果按照刘万兵科长的说法，净用地面积47561（约71.4亩）才是挂牌出让面积，公告明确了毛地6万元/亩，210万元是35亩，那还有36.4亩为什么没有挂牌？”对于记者的疑问，刘万兵科长表示，都是按照正常的手续，并且省厅也知道此事了，也有批复的文件。

在六安市国土局出示的文件当中，有一份土地评估报告，此报告就是针对原温州建材大市场及周边地块挂牌价格评估，其对用地面积47568平方米（与皋城公馆项目为同一地块）做出的评估土地价格为8452.8336万元。“既然土地评估价是8000多万元，那为何六安市国土局挂牌价仅仅为210万元？”许多六安业内人士也提出质疑。

接受《法人》记者采访的一位专业人士指出，土地出让价是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。出让地价是地租的资本化，它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。据相关规定，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。

超时限的土地出让合同

“在六挂【2009】20号地块挂牌成交确认书中明确规定：《国有建设用地使用权出让合同》在挂牌成交后一个月内签订。”鲁文贤称，恒远皋城公馆项目是在2010年5月6日签订的出让合同，超出了规定时间半年多，属无效。

鲁文贤说，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十一条规定：中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。

对于此问题，六安市国土局刘万兵科长表示，这个不需要重新招拍挂，也不需要缴纳什么违约金。

有业内人士指出，对于没有按规定时间签订《国有建设用地使用权出让合同》的，签订的出让合同实属无效，应当流标，重新招拍挂。

9月20日，《法人》记者来到六安市住建局，表示想了解“皋城公馆”项目的建设工程施工许可证，住建局办公室罗主任联系了负责办理施工许可的马科长。马科长表示，现在政务信息公开，在安徽建筑工程信息网上便可查询到。然而，在此网站上查询不到任何关于“皋城公馆”的施工许可信息。马科长解释道，2013年以前的都是纸质备案，便拿出2013年以前3年的备案资料让记者查询。经查询发现，“皋城公馆”项目除了安徽省住建厅批示的两个行政违法施工许可证和在此两证之前开具的三个施工证，再也没有与此相关的信息。

中国社科院李晓明博士向《法人》记者表示，随着各界对房地产市场调控政策的日益关注，与之密切相关的用地政策也备受重视。早在2010年7月份，济南市国土资源部门有关人士在解读首次发布实施的《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》时指出，今后济南市国有建设用地出让时将根据不同地块确定不同方案，其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅4类经营性用地出让起始价原则上不得低于出让评估地价。

李晓明指出，土地出让、房产开发本来是再正常不过的市场经营，经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头防止土地批租领域的腐败，也是提高经营城市土地水平、改善投资环境的根本性措施。