楼市十月围城 央行和多地政府联手调控高房价

　　火热的“金九”刚过，就在地产商和房产中介为“银十”摩拳擦掌之际，突然一大波房产调控政策袭来，全国楼市迎来调控新政的狂轰乱炸。

　　从9月30日晚间至10月6日，短短7天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策，随着东莞、珠海和福州三座城市也重启限购、限贷，本轮加入楼市调控行列的城市达到19个。

　　在政策的集中轰炸下，住宅市场的“非理性”繁荣还能继续多久？值得注意的是，全国19个出台调控政策的城市，均称是结合地方情况制定的相应政策，符合国家层面对于地产调控要“分城施策”的主张。

　　有消息称，9月底，中央层面曾连续召开了两次专门针对房地产的工作部署会。多个热点城市负责人汇报了遏制房价过快上涨的方案。

　　银政联合围捕

　　对于虚火已久的热点楼市而言，这显然是一场从上自下、涉及范围广泛的围捕行动。

　　10月6日，2016年第四次G20财长和央行行长会议在华盛顿举行。中国人民银行行长周小川指出，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。周小川同时表示，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。

　　而事实上，就在央行表态之前的9月30日至10月6日，短短7天时间，在“带头大哥”北京率先祭出严厉的楼市调控政策后，南京、厦门、深圳、苏州等共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　与此同时，国庆节假日期间，住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，指出这些企业和机构发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以抬高房价、牟取私利。这些不法行为损害消费者权益，误导市场预期，社会影响恶劣。这是有关部门宣布对房地产销售机构实施“黑名单”管理以来的一次雷霆行动。

　　中原地产首席分析师张大伟分析政策内容发现，除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远远不如2014年“9·30”政策之前的执行力度（46个城市限购、全面认房又认贷限贷），甚至很多城市可以说是蜻蜓点水。

　　但张大伟认为，这一轮房价上涨太快太集中，而且事实上也是杠杆利用最过度的一次上涨。这一轮很多投资客已经赚得盆满钵满，所以他们的止损线会很低，一旦市场有风吹草动，很可能会放弃部分利润离场，这种情况下，需要担忧即使力度不大的调控也会出现踩踏效应。而且这一轮收紧，虽然看似一城一策，但如此密集地出台，充分证明了，这一轮政策并非地方主动出台，有可能是在高层全面施压下的集体举动。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。

　　“按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2017年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及‘地王’频出的板块极有可能率先降价。”张宏伟预计，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

　　从各地集中的7天时间全面出台的政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有20-30个城市形成本轮调控政策风暴（部分三线城市也加入调控行列）。

　　3万亿存货隐患

　　而对于房企来讲，在新一轮的调整期，整合并购大潮将继续上演；那么，哪些房企会在这轮调整中难以为继，最终退出房地产市场？

　　实际上，得益于今年以来的火爆行情，大多数大型房企都赚得盆满钵满。9月30日，有研究机构披露房企销售业绩排行榜，进入前三甲的房企为：恒大、万科、碧桂园，这3家最有可能成为年内超过3000亿元的企业。

　　在业内人士看来，随着“地王”频出，市场分化严重，中小房企没有实力大量拿地以求得未来生存空间，房地产行业集中度将进一步提高。

　　不过，一边是热点城市的火爆销售，一边却是赖在账面上的大量库存，在这一点上，大型房企与中小房企的境遇似乎没有差异。

　　根据Wind资讯统计数据，截至6月底，A股135家上市房企存货总计3.38万亿元，而去年同期这135家房企存货总计约2.88万亿元，同比涨幅为17%。

　　在已公开发布的半年报数据中，万科A以存货净额4275.20亿元高居榜首，绿地控股、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、金科股份、荣盛发展、泰禾集团的存货净额分别高达4064.76亿元、1265.01亿元、1244.37亿元、810.99亿元、750.39亿元、740.33亿元、717.04亿元相随其后。

　　业内分析人士对《华夏时报》记者表示，过高的存货意味着有大批建成房源积压，对于地方来说，是摆在面前的去库存的难题，但对于房企来说，则是事关资金周转的生死大事。尤其是三四线非热点城市的库存就更成了烫手山芋。

　　存货去化需要时间，资金回笼速度成为隐忧。更不用说，来自政策层面对于房企债务融资收紧的信号。

　　7月底就有消息称，中国证监会在保荐机构专题培训会议上，讨论了有关企业再融资资金用途的事项。证监会官员特别指出，开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。

　　春江水暖鸭先知，中小房企已经最先感受到今年以来楼市急剧变化带来的负面效应。

　　根据同花顺日前披露的统计数据显示，截止到9月20日，沪深两市共计21家上市房企公布了2016年三季报业绩预告，这其中中小房企占比较大，有8家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比变动幅度来看，净利润下滑企业达5家，占比不足三成。

　　高房价十字路口

　　不过，对于政策狂轰乱炸后的楼市后市，业内却有着不同看法。

　　IMF（国际货币基金组织）亚太部总裁李昌镛及副总裁罗德劳尔在日前召开的亚太部发布会上明确，近期中国部分大城市出现的房价过快上涨是不可持续的，预计这些城市涨幅将出现回调。此外，近期各地政府已出台新的房地产市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对抑制房价过快上涨是合适的。

　　罗德劳尔分析称，中国内地房价快速上涨，一方面是反映住房需求大于供给的因素，另一方面也反映出地方此前取消很多限制购房的措施后，银行发放很多住房抵押贷款。他建议，中国征收房产税，这不仅有利于增加地方政府财政收入，也有利于更好地调控房地产市场。但他也理解，房产税从立法到实施需要较长时间，不能一蹴而就。

　　据悉，房产税目前仅在上海及重庆试点运行，上海是增量征收，重庆是高端存量征收。

　　但现在内地更多讨论的是开征房地产税，著名经济学家宋清辉指出，由于房地产税是对存量房进行征税，因此它落地之后，在一定程度上能够抑制房地产投机，并倒逼一些存量房流入市场，让房价有所下挫。对投资客有一定的打击、对整个楼市的健康稳定发展有益是其最大的两个意义。

　　但华创证券研究认为，新的调控政策并不会影响其对后期房地产投资的判断。

　　“对北京和天津而言，尽管从信贷和购房资格上更为严厉，但是在目前供给明显小于需求的背景下，房价很难下调，顶多只是导致房价上涨的速度放缓，房地产的景气度也并不会因此下降。而且北京的政策中也包括加大土地供给，尽管我们并不认为土地供给会有明显增加，但是在一线城市，土地供给增加反而是有利于投资的反弹。”华创证券称，目前全国房地产市场的投机氛围非常严重，政府对一线城市调控的加码，无疑会把投机需求更多挤出到二线和三线城市。

　　所以，华创证券认为，无论从房地产销售、土地购置还是房地产库存的角度，短期来看都不支持房地产投资出现显著回落。根据环比历史季节性规律趋势外推，明年上半年房地产销售整体保持平稳是大概率事件。整体来看，不必对明年房地产投资过于悲观。