西安百亿城改项目“一拆为二” 天地源39.27亿元商业开发用地撂荒3年多
王金龙
西安市号称投资百亿元的北沈家桥村城改项目（下文均称“北沈家桥城改项目”），从2011年完成拆迁至今已经过去5年时间了，但由于停发村民过渡费以及土方项目违规招标等争议频频招惹官司。
对此，《中国经营报》记者实地调查获悉，北沈家桥村地处西安市雁塔区， 2011年西安世园会前完成被整村拆除，后经请示西安市政府同意，于2012年11月北沈家桥城中村改造方案被批复。
随后，该项目被陕西东方加德置业有限公司(下称“加德置业”)摘得。然而摘得不足一年，该项目却被“一拆为二”，分别为北沈家桥安置楼回迁部分和商业开发部分。
其中商业开发部分由当地上市房企天地源子公司西安天地源房地产开发有限公司(下称“西安天地源”)于2013年6月拟通过收购加德置业子公司加德建设股权的方式获得，收购价达39.27亿元。由于该收购价格达1050万元/亩，远高于当年西安住宅类最高为320万元人民币/亩，而备受质疑。
那么，为什么一个城改项目要“一拆为二”呢，分拆之后的城改项目工期为何一拖再拖呢？
百亿城改“一拆为二”
西安市北沈家桥村北临丈八东路，南临南三环，西临西沣路，东临子午大道，交通便利。2007年北沈家桥村部分土地被“东方明珠”经济适用房项目征用，2011年西安世园会前该村被整村拆除，后经请示西安市政府同意将剩余土地列入城改计划，2012年11月北沈家桥城中村改造方案被批复。
公开资料显示，“西安雁塔区北沈家桥村城中村改造项目”总占地500多亩，其中安置在地块DK-1和DK-6，其余DK-2、DK-3、 DK-4、DK-5、DK-7、 DK-8、DK-9为商品房开发用地。
项目最终被陕西本地房地产企业加德置业摘得。据了解，该公司成立于2002年，注册资本仅为19600万元，拿下北沈家桥城改项目在当时被戏称为“蛇吞象”。
正如外界所言，加德置业并没有能力完成整个北沈家桥城改项目。2013年6月，天地源通过收购加德置业子公司，以39.27亿元的高价取得了其商业开发部分的7块地。由此，北沈家桥城改项目被“一拆为二”，安置房部分由加德置业完成，商业部分则卖给了天地源。
那么，为什么一个城改项目要“一拆为二”？对此，代表天地源的创典传媒负责人贺平安向《中国经营报》记者表示，在西安几乎所有的城改项目前期都是由小公司介入，后由大公司收购；之所以这样做，是为了避免前期拆迁中的风险。
至于目前加德置业与天地源的关系，天地源则书面回复称，在天地源完成对加德建设100%股权收购之后，双方协定，加德置业继续负责安置房建设及村民回迁等工作，而天地源负责商业开发用地建设。
但西安市雁塔区城改办规划科张科长向记者表示，截至目前北沈家桥城改项目仍然是以加德置业为主体，所有的手续也均由加德置业来办理，至于其商品房部分是否更改为天地源万熙天地项目，由于没有变更登记，所以并不清楚。
另外，在记者采访过程中，天地源多次表示，北沈家桥城改项目天地源仅负责开发用地部分，与村民回迁安置事宜并无权利义务；因此，对于拖欠北沈家桥村民安置费不作解释。
然而，天地源在回复上述项目投入资金时却表示，该项目截至目前共投入32亿元，其中6.8亿元支付四块地（DK-2、DK-3、 DK-4、DK-7）的土地款，剩余的25.2亿元用于安置楼的建设以及村民过渡费安置费以及拆迁奖励。这也就是说加德置业不管是用于安置楼建设，还是村民过渡费以及拆迁奖励的所有资金均来自天地源。
那么，为什么天地源不直接拿下北沈家桥城改项目，而要让加德置业过一遍手呢？
天地源回复称，就天地源以39.27亿元拿地之事，无论外界如何评价，对于上市房地产企业而言，有其完整的收益评价体系，也正是基于对收益的评估。天地源认为，该项目属于高杠杆、高投入、高收益项目， 因此才以39.27亿元拿下此项目，也是属于正常的房地产商业运营行为，而没有所谓的“天价”一说。
然而，记者查阅公开资料却发现，根据2013年西安市政府公布的基准地价，当年西安住宅类最高为320万元人民币/亩，并且土地市场持续低价成交，194宗成交土地只有17宗土地产生溢价，统计数据也显示当年西安平均楼面价仅为1211元/平方米。两者对照，39亿元人民币收购374亩土地平均每亩成本达1050万元，公告称该项目容积率为4.3，地上规划总建筑面积约106万平方米，据此测算其楼面价约3680元/平方米。显然，加德置业当年将北沈家桥城改项目的商业开发用地卖出了一个“天价”。
对此，记者就加德置业当年为什么要将到手的城改项目“一拆为二”？商业开发部分转给天地源，天地源支付给其的32亿元，都用到了什么地方？致电加德置业多位高层，并实地到加德置业办公地进行采访，但是均没有得到回应。
工期延迟或因蹊跷招标
天地源2013年以39.27亿元获得北沈家桥城改项目商业开发用地至今已经三年有余，截至目前也已经投入了32亿元。那么，天地源北沈家桥城改项目的商业开发部分建设情况到底如何？
《中国经营报》记者通过北沈家桥村民的指引，来到了位于丈八路附近一处被围起来的工地，发现该工地正处于挖坑阶段，并且工地只有少数看管设备的工作人员。
在该工地以南、西安南三环以北，记者看到同样有一块被围起来的地，该地块杂草丛生，超过一人高，并无任何建设迹象。后经北沈家桥村民证实该地块属于天地源开发用地，从2011年拆迁至今，一直处于撂荒状态。
对此，天地源回复称，公司通过收购加德建设获得了北沈家桥城改项目中的 DK-2、DK-3、DK-4、DK-5、 DK-7、 DK-8、DK-9共计7块商业开发用地，其中DK-7、DK-3正在建设之中，也就是记者所看到的位于丈八路附近正在挖坑的工地；至于K-5、 DK-8、DK-9三块地还没有获得土地证；DK-2、DK-4两块地加德置业还没有交付，记者看到杂草丛生的地块正是没有交付的地块。
另外，对于三年半时间项目只开工了两块地，而且只做到了挖坑基础阶段，贺平安表示这完全是因为一家叫做众川公司的阻挠所致。
贺平安表示，项目因众川公司拖延，从2015年10月至2016年7月共计10个月。另外，众川公司土方价格达125元/方，远高于市场价105元/方。
对此，记者联系到了众川公司的负责人李林涛。李林涛表示，众川公司的确阻挡过工地，但是前后加起来也不到十天时间，而阻挡工地的原因是为了讨要前期的土方工程款以及无故更换施工单位。至于120元/方高价强揽土方工程完全不属实，因为此前该城改项目曾向众川公司结算过700余万元，就是按照105元/方结算的。
另外，李林涛亦称，天地源之所以替换众川公司，是为了引进一家名为西安金奉元建筑工程有限公司（下简称“西安金奉元”）的企业。而西安金奉元的神秘来历与零业绩让李林涛认为该招标涉嫌违规，或存在利益输送。
工商资料显示，西安金奉元注册成立于2015年8月11日，与西安天地源对外招标的2015年9月2日相距不足一个月，而招标文件明确表示，要求投标企业必须要有两到三年的业绩，以及安全许可证等。李林涛质疑，一个成立未满月的公司，怎么可能存在资质，其中必有蹊跷。
对于该质疑，贺平安则表示，该土方工程招标是否存在问题，是由招标公司万隆金剑工程咨询有限公司（下文均称“万隆金剑”）来做的，天地源不作解释，建议问招标公司。
随后，记者在万隆金剑公司见到了其董事长王玲玲。王玲玲表示对于天地源北沈家桥城改项目的土方招标，自己并不清楚，需要与具体办事人员进行沟通；另外王玲玲亦称，也要尊重天地源意见，具体回复时间与天地源联系之后再定。但截至记者发稿并没有收到万隆金剑以及天地源关于土方招标存疑的回复。
对于西安金奉元，记者按照工商登记的公司地址，找到的是一家零售商店，而按照其公司官网显示地址的楼层，也未找到西安金奉元。
