作为资金密集型行业，房地产携手金融业度过了黄金时代，并在以地产金融化的趋势延续二者的紧密关系。

 

　　近日，中国证监会主席刘士余在中国上市公司协会第二届会员代表大会上发表讲话时，提醒上市公司不要参与金融乱象。

 

　　某上市公司财务总监表示，对开发商来说，地产金融化是一条出路。地产金融化带来了融资上的便利，该财务总监认为，谁能拿到中长期更便宜的钱，谁就能更长久的发展。券商人士也认为，地产金融化是未来趋势，致力于长远发展的开发商均需布局。

 

　　在构建通往地产金融化的道路中，监管层已经关注到其中的金融乱象。有分析认为，互联网金融的不透明性质使得某些地产金融业务更像“影子”银行。

 

　　如火如荼

 

　　3月31日晚间，中天城投发布公告称，经深交所核准，自4月5日起，公司启用新的证券全称“中天金融集团股份有限公司”和证券简称“中天金融”，证券代码不变。公司经营范围也相应做出调整。

 

　　中天城投在2013年就开始布局金融业。当年年末，中天城投发布公告称，拟斥资9443万元入股贵州银行，随后又入股贵阳银行。在2014年完成这两笔交易后，中天城投初步明确，拟新设金融投资公司继续择机投资金融行业。2015年2月，中天城投正式启动战略转型升级，明确“大金融”领域是公司未来发展的重点产业。当年年初，中天城投将新战略确定为“大金融、大健康与小地产”。

 

　　同年7月27日，中天城投斥资20亿元设立普惠金服，旗下全资子公司贵阳金融控股有限公司(下称“贵阳金控”)与普惠金服共同作为大金融领域的业务拓展主体。随后，中天城投不断对贵阳金控增资，截至目前，后者的注册资本金已增至151亿元。

 

　　紧接着，中天城投密集布局，贵阳金控以20亿元收购联合铜箔(惠州)有限公司100%股权，实现对中融人寿的间接持有，正式进军保险业。2015年12月，贵阳金控又通过竞拍方式获得海际证券66.67%控股权，涉足证券业。

 

　　虽然房地产业务仍然在支撑着中天城投的业绩，但更名举动显示了中天城投向地产业务告别的决心。

 

　　对于大多数房企来说，更多的选择是在地产业务之外另行布局金融业务。类似房企以恒大和绿地为典型代表。

 

　　“我们要打造百年老店，我们要成长为参天大树，我们必须不断夯实房地产业基础，实施多元化发展。”日前，恒大集团董事局主席许家印在恒大集团2017年度工作会议上如是说。

 

　　在地产业务之外寻找新的业绩增长点，恒大的多元化探索在遭遇类似恒大冰泉的挫折后，开始瞄准金融业务。恒大对金融业务的布局起步较晚，但势头迅猛。从以出乎意料的方式宣布进军金融产业开始，短短2年时间，恒大的金融触角已涉及保险、银行、保理、互联网金融等多个领域，并且积极谋求与金融机构的合作。

 

　　目前恒大集团已相继成立了恒大金控公司、恒大互联网公司，并在集团架构上做出调整，将新兴的多元化业务统归于恒大企业集团名下，与原有的恒大地产集团平行。

 

　　恒大金融控股集团于今年4月13日在深圳前海核准成立，注册资本130亿元。恒大集团原来的主业恒大地产集团其注册资本只有25亿元。

 

　　在金融业务布局中，恒大对互联网金融着墨较多。目前，恒大金服、保理、融资租赁、保险经纪等属于恒大互联网集团旗下。恒大互联网集团在2016年2月1日核准，注册在深圳前海，注册资本30亿元，法定代表人为恒大集团副总裁刘永灼。同时注册成立了两家保理公司，广州恒大融资租赁有限公司也在2016年4月6日获准开业，注册资本1.7亿元。

 

　　在今年3月举行的2017年业绩发布会上，恒大集团主席许家印表示，恒大集团的发展基本格局是以房地产为基础，互联网金融为两翼，带动相关产业高速跨越发展时期，并透露将在金融行业大力发展。

 

　　上述券商人士表示，2014年以来，无论出于房地产增长空间的考虑，还是金融业务具有的房地产需要的流动性，开发商布局大金融的战略意图已经非常清晰，且目标都是构建自己的金融全牌照体系。

 

　　“此前，拥有金融全牌照的大型集团较少，金融牌照是稀缺资源。”一位金融机构副总裁表示。

 

　　流动性，融资便利，这是上述金融机构副总裁认为房企布局金融业务最主要的考虑。

 

　　作为资金密集型行业，房地产融资方式经历了不断变化，目前地产公司融资整体仍然以银行和信托借款为主，但从2012年以来借款融资整体占比逐年下降，公司债、中票、资产证券化融资占比增加明显，银行信托借款占比从2005年的93%下降到2015年的69%。2015年，上市公司公司债、中票等债券融资规模达到2046亿元，同比增加5.3倍，是过往10年的2.5倍。

 

　　但我国金融环境已经发生变化，就在越来越多的新型房地产融资方式出现时，监管层的金融政策在2016年开始逐渐收紧，之前井喷的公司债也关上闸口。

 

　　上述上市公司财务总监表示，融资多元化、比较便利的时候，房企如果借到了足够多足够便宜的钱就可以度过周期，活得更好更长久。金融政策收紧后，没有提前借到钱的房企就会想各种办法融资。

 

　　互联网金融乱象

 

　　地产企业布局金融业务有长远考虑，但在当前的金融环境下，刘士余眼中的金融乱象时有发生。

 

　　互联网金融红极一时，也被开发商追捧，但刘士余提醒，上市公司不要参与金融乱象。

 

　　研究公司CreditSights的研究报告指出，绿地香港的目标是，到2018年将管理的资产规模从2016年上半年末的57亿元增至500亿元。该公司旗下的移动财富管理平台——绿地广财已经拥有约5万名注册用户，售出2000多份理财产品，每份产品的平均投资额约为17.3万元。其他大型房地产开发商，如恒大、碧桂园和中国泛海控股集团等，都有类似举措。

 

　　报告作者之一的Cheong Yin Chin在接受彭博采访时表示，中国房地产开发商的互联网金融部门，一般都在各自资产负债表中被归入“投资”或“其他金融资产”。但业务的具体内容，如投资性质、规模以及成本，通常不公开。“很难追踪P2P贷款总额，或是那些财富管理产品中杠杆的程度，因为这类交易不受监管约束。它们被划入‘影子融资’一类。”

 

　　国美首先被爆出旗下互金平台国美在线金融涉嫌自融、资金流向自家地产公司、为失信企业贷款等问题。

 

　　根据媒体报道，被曝出问题的产品主要是其代销的产品“美美赚-国金1号”，该产品合作机构为国美关联公司鹏润金服。

 

　　以国金1号6958为例，该标的担保机构为“鹏润控股有限公司”，借款机构为“西安鹏润置业有限公司”，标的中还显示“西安鹏润置业有限公司由鹏润控股有限公司出资设立”。

 

　　工商信息显示，西安鹏润置业有限公司、鹏润控股有限公司法人代表均为黄秀虹(原国美集团总裁黄光裕之妹)。这两家公司与国美在线金融都存在着关联关系。以此来看，国美在线金融可能涉嫌关联企业融资和关联企业担保。

 

　　根据去年8月24日发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》(下文简称暂行办法)规定，网贷平台不得为自身或变相为自身融资。

 

　　此外，国金1号多款产品借款方均为国美旗下的房地产公司，其中就包括西安鹏润置业有限公司、重庆鹏泽房地产开发有限公司。

 

　　此前，资金通过互联网金融渠道部曾涌入住房贷款领域。在政府叫停首付贷、收紧互联网金融政策前，尽管通过P2P贷款机构所获得的住房贷款，仍然只占21万亿元未偿付银行房贷的1%不到，但上海研究机构盈灿集团的数据称，2015年，通过网络平台进行的房地产相关贷款飙升了163%，至1155亿元。央行数据显示，同期内各大银行持有未偿付房贷的增速为21%。

 

　　2016年，伴随整个金融政策收紧背景，公司债、首付贷等流向供给端与需求端的资金敞口均被关闭。

 

　　房企纷纷寻求转型之际，互联网金融以最前沿的创新形态吸引了探索者、凑热闹者，刘士余的讲话表明，关于金融市场的整顿还在持续，金融乱象早已进入监管层视野。