上半年融资成本走高

上半年，房地产市场的整体成交量及价格持续上升，但由于房地产调控措施及流动性紧缩，市况出现疲态。各个区域与各级城市分化加剧。一线城市成交持续下降但趋向回稳。二线及强三线城市整体成交降温，但地域分化严重。

8月22日，远洋集团在上半年财务报告中披露，期内远洋集团营业额为人民币153.76亿元，较去年同期下降11%;截至2018年6月30日止6个月的利息及其他收入上升138%至人民币11.23亿元(2017年上半年为人民币4.71亿元)。远洋方面表示，上升主要原因是整体委托贷款利息收入上升。

值得一提的是，旭辉控股上半年融资成本也在明显上升，期内集团支销的融资成本约为人民币135300000元，而去年同期则为人民币99600000元。公司方面表示，支销融资成本的变动主要由于期内产生融资成本总额(扣除开发中物业的资本化部分)出现变动所致。

张大伟分析表示，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。“在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。”

“另一方面，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”他认为，“在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地频繁，也推动了房地产企业的融资需求。”

根据今年上半年业绩数据，华侨城、华润置地等企业上半年负债水平均有不同程度上升。作为资金密集型行业，地产上的融资途径基本包括股权融资、银行贷款、境内发行公司债券、境外发债、非标融资等等。然而，在金融去杠杆以及监管趋严的大环境下，房企的融资渠道越来越少。

与此同时，受经济形势及市场环境的影响，传统融资渠道延续收紧态势，融资成本持续走高成为常态。据市场机构统计，去年融资的成本在8%至9%，但今年融资的成本已经普遍超过10%。

业务模式多元化提速

今年下半年，企业方面普遍预计整体经济稳中有进，房地产行业调控持续，整体供求关系改善，销售价格将趋于稳定。一二线城市调控将从“控需求”转为“增供给”，保障土地中长期供应，进一步落实“有效供给”。同时，城镇化、改善需求、家庭结构变化等趋势将带来对质量及中高端住宅产品需求的增长。

一位市场分析人士认为，在融资管控、货币紧缩的背景下，行业马太效应急剧增强，企业的规模与效率成为行业内资金分化的最主要因素。土地市场的火爆、企业间收并购的加剧以及上半年各大房企提倡的快周转策略，无不反映出行业目前一个共识：规模与效率决定生死。

事实上，多数房企在继续追求规模效应的同时，也开始多领域业态模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。管理规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。

此外，蓝光发展也表示，公司秉承“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构。在人居蓝光方面：以“地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业，围绕地产核心主业，形成以文化旅游及现代服务业为主体架构的同心多元化产业生态链，由传统房地产企业向新经济下的新型房地产企业转型。

2018年，华润置地也提出城市综合投资、开发与运营商的定位，继续积极探索创新型业务，促进多业态间的协调发展。希望更好地响应消费者、政府、合作伙伴等各方的多元需求，确保业绩稳定增长，实现价值创造和多方共赢。

业内认为，近几年将是行业洗牌、奠定未来格局的关键时期。除开发主业外，标杆房企也在围绕大众多元需求，积极寻求新的业务增长点和转型方向，加速布局养老、长租公寓、物流、联合办公、健康等领域。

当下行业内过剩的传统开发能力与人民美好生活需要的不匹配，决定了未来“主业有规模有效率，新业务能运营懂服务”的房企将具备更强的生命力。上述分析人士表示，“行业内竞争持续激烈，弱肉强食、分化加剧，企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。此外，行业转型提速，房地产相关多元化领域具备可增长的盈利空间。