上海二手房市场降温态势明显。

　　来自多家研究机构的数据显示，8月份，上海全市二手住宅成交1.35万套，环比下跌3.41%。这是自6月份以来，二手市场连续第三个月成交量出现下降。

　　从上海二手房指数办公室提供的数据来看，二手房价格指数也已经连续9个月环比下跌。

　　整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平。业内专家认为，楼市降温已然来临。随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”已难以出现。

　　二手房市场持续降温

　　上海中原研究院数据显示，刚刚过去的中秋“小长假”期间，市场成交状况延续了此前的疲软格局：新建商品住宅成交仅3.4万平米，同比减少4.4%，是近5年以来交易最少的一次。而在一手房市场平淡如常的同时，上海中原各二手门店也反映，中秋假期期间，3天日均来客量1-2组，比平时双休日要少两成以上，且上门客中意向客户较少，带看难度有所增加。

　　尽管上述研究报告表示“逢节市场成交走弱是意料之中的事情”，但上海二手房市场早已“遇冷”多时。

　　上海链家市场研究部监控的数据与上海易居房地产研究院的数据均显示，上海的二手房市场今年以来仍然保持在相对低位水平。今年8月份，上海二手住宅成交约1.35万套，环比下降3.4%;而前8个月，全市二手房成交约10.9万套，累计同比减少3.5%。上海链家市场研究部亦指出，尽管今年8月的二手住宅成交量同比上涨20.03%。但是在历年同期的成交中依然处于低位，甚至低于同样楼市较为低迷的2012年同期。

　　与此同时，二手房的价格也出现了下降。上海二手房指数办公室提供的数据显示，今年8月份，上海二手房指数为3916点，已连续9个月下行，相比去年同期下跌1.81%。而据上海易居房地产研究院最新统计，自2016年3月开始的这轮调控历时两年多，上海二手房月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩，上海二手房价成交价格如期下跌。

　　“8月上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。”易居研究院研究员沈昕表示，主因在于供大于求的市场格局。

　　公开资料显示，今年上半年，上海新建商品住宅新增供应套数2.09万套，比去年下半年上涨103%。即使是在楼市传统淡季的7、8月份，新增供应套数也维持在1万套左右，持续刷新年内纪录。例如，8月份上海共有43个新建商品住宅项目进入市场，供应面积创28个月新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期上海的楼盘供应充分说明了供应端在发力，很多新盘其实过去是积压的，预计后续还会有积极供应的表现。

　　而由于限价政策，部分楼盘性价比较高，也对二手房市场需求造成了影响。例如，位于浦东新区张江板块的万科翡翠公园在8月份推出最后50余套房源，均价6.5万元/平米，而该项目的二手房源在几家中介网站上，参考均价高达8.5万元/平米，价格“倒挂”，也直接导致52套房源被712组认筹客户抢购。

　　此外也有部分季节性的因素。德佑地产分析师赵葆根表示，“特别是受到季节性因素的影响，6、7、8连续3个月的成交量出现下行”。

　　短期内低位走势难以改变

　　“上海的二手房市场量缩得很小，基本上是从2016年四季度开始就一直处于量能偏低运行的状态。”易居研究院院长杨红旭认为，当前上海二手房市场很明显处于降温通道。这其中一方面是由于政策调控的原因，另一方面是市场内部也有调整的自我需求，过去两年这一波上涨幅度都比较大，市场需求透支，需要重新休整。

　　其指出，今年前8个月上海二手房市场的成交量同比略有好转，但仍处于偏低的水平。二手房价格则呈现小幅下跌的态势，这其中又分为两个阶段：2016年四季度到2017年上半年，上海二手房价格处于高位盘整状态;2017年下半年开始出现小幅下跌，最近跌的态势略有扩大。

　　由于成交不旺，目前上海不少二手房房东多数愿意议价，个别房东甚至主动下调挂牌价。上海中原研究院数据显示，仅在8月27日至9月2日当周，上海二手房挂牌价下调比例增加1.55%-36.77%，到9月9日这一数字上升到了41.66%。这期间，挂牌价格持平的卖家数量占比均超过43%的水平，由此来看价格下调与持平是当前市场的大趋势。此外，也有一些房东选择撤牌观望，“卖房”变“出租”现象时有发生。而根据58安居客房产研究院8月购房者和经纪人信心指数，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3，环比下降6.3%。

　　“二手房因为短期内缺少气氛烘托，买家入市意愿降低，加之当前价格买卖双方分歧加大，交易节奏放缓……总体来看市场出现明显预期转变。”

　　上海中原地产市场分析师卢文曦透露，二手房市场延续近期市场惯性，议价空间进一步增加，普遍向7%-10%靠拢，郊区房源普遍超过5%的议价空间。而中心区域随着大量高端项目投放，房东也会面临相同压力，尤其是总价千万以上的挂牌房源，基本要打9折才有吸引客户看房的可能，如果要想成交，则必须进一步降价。其预计随着新房不断入市对二手房市场产生虹吸效应，在二手房成交持续缩量背后，价格还将进一步下滑。

　　“今年9、10月，不排除二手房市场成交量出现季节性的回升，但总体的低位走势不会改变。特别是7、8月新房供应大幅放量后，在新房市场自身面临去化压力的同时，也将这种压力传导至二手房市场。”赵葆根表示。

　　沈昕认为，整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。

　　上海链家市场中心总经理陈敏预计，9、10月，新房市场将面临着较大的去化压力，这同时也给二手房市场带来了更大的价格压力，届时对于购房者而言将有更大的选择空间。