新房交易量持续下滑

　　土拍底价成交 杭州楼市一夜“入秋”?

　　张玉,石英婧

　　“G20”“亚运会”“互联网城市”，这些关键词让杭州楼市近年来持续火热，“房企惜售”“一房难求”。不过，近段时间以来，随着宏观调控政策的持续收紧，二手房和新房市场观望情绪愈渐浓厚，市场回归理性。

　　日前，据报道，杭州萧山区滨江御江南项目含精装每平米3.3万多元的价格一经领出，便有业内人士惊呼：“这基本上是亏本卖了!”

　　对此，滨江集团(4.070, 0.01, 0.25%)相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，御江南项目的楼面价约为25000元/平方米，高层均价为34000元/平方米。“因为这个项目有低密度排屋，排屋的基本价格在49200元/平方米。所以整个项目是不会亏本的。上次开的有1栋高层，3栋低密度排屋，排屋的均价在50000元/平方米以上。”

　　楼市“去泡沫”之下，房企对待拿地的态度愈加谨慎。克而瑞日前发布的杭州月度市场报告显示，8月杭州10区经营性土地挂牌总建筑面积53万平方米，同比下降83%，环比下降74%，降幅显著。8月杭州10区经营性土地成交总建面182万方，同比下降17%，环比下降48%。

　　“今年金九银十肯定成分不足，”在杭州中指院研究总监高院生看来，此前由于政府限价、供应量不足，很多的购房者被挤压到二手房市场上，导致二手房价格推高。目前购房者热情降温比较明显，接下来观望的气氛会更加浓厚。此外，前期的需求去化完之后，需要有一定的时间去积累客群，所以“市场冷下来肯定是必然趋势”。

　　二手房降价新房成交回归理性

　　据悉，此次御江南项目排屋的预售证均价为48680元/平方米，但上一次开盘中排屋的备案均价达到了51286元/平方米，前后价格下降了2606元/平方米。“首先是位置不一样，其次，我们第一次开盘的联排别墅是四联排，中间套比较少。第二次开的是六联排，中间套比较多，这就会把整个均价拉下来。”滨江集团方面回应表示。

　　除了御江南项目，近日，在杭州滨江新希望(6.130, 0.08, 1.32%)新城·未来海岸(海名雅园)项目，因为不满二期部分楼层价格的调整，引起部分一期业主的不满。

　　公开资料显示，目前滨江新希望新城·未来海岸先后推出两批摇号房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套数382套，户型面积90平方米以下为16600元/平方米，90~140平方米均价为17200元/平方米。

　　而近期正在报名的二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源户型为93~115平方米，90~140平方米，均价为16822元/平方米。从均价来看，两次开盘的90~140平方米，价差为378元/平方米。

　　关于价格异议，滨江集团董事长戚金兴在答复媒体时曾表示：“二期产品并不存在降价这一问题。与一期存在价差的部分原因，是因为楼幢不同、楼层不同、户型不同”。

　　滨江房地产相关负责人告诉记者，部分业主维权表达诉求的情况的确存在，但这个是由于位置、楼层等区位因素的不同所造成的，公司对此也抱有一个比较开放的态度。

　　记者注意到，9月18日，项目开发商杭州滨宏房地产开发有限公司发布公告表示，在二期价格公示期间，公司接到了一期业主关于二期楼层、户型定价与一期之间存在差异的质疑，“对于此次事件，我司认为是严格按照政府相关规定制定价格，对一房一价及其他内容进行了公示，定价过程合法、合规。”

　　滨宏房地产方面同时表示，本着对业主负责任的态度，经公司研究决定：如对二期定价存在疑虑的业主，购房人本人可在2018年9月20日17时前至现场售楼处提出书面售楼申请，公司同意退房且不收取任何违约金。

　　除了滨江集团的相关项目，日前，据杭州本地媒体报道，由杭州鑫湖置业有限公司开发的西房·余杭公馆整体均价较上次20000元/平方米降了459元/平方米，豪宅项目杭州金茂府也有700多元/平方米的调整。

　　万科董事会主席郁亮曾于近日在例会上指出，万科全年6300亿元销售回款的目标，才完成不到一半;必须做出改变，才能应对正在发生的转折;三年计划书的基本目标只是简单的“活下去”。

　　日前，记者实地走访杭州万科·大溪谷项目了解到，万科大溪谷(溪谷岚湾)项目已结束购房意向登记工作。值得注意的是，目前大溪谷样板间处于关闭状态，据现场工人介绍，样板间尚未建成，意向登记工作暂时在良渚文化村春漫里销售展示中心。据悉，此次开盘项目均价在20800元/平方米，装修状况为非毛坯。相关销售人员告诉记者，继9月16日开盘以后，将于近期再次开盘。

　　业内人士告诉记者，目前杭州万科的业绩完成情况没有压力。项目开盘去化取决于其一开始准备卖多少套，万科大溪谷当时开盘好像只有200多套，蓄客不是特别好，周边竞品比较低，蓄客压力也比较大，所以一期没有开太多。谈及价格，上述人士直言，“现在不存在溢价的问题，限价之下能卖多少就是多少。”

　　对于上述问题，杭州万科相关负责人在接受记者采访时表示，杭州万科的年度目标目前推进顺利。上述负责人称，万科的产品一直是住宅成品交付。大溪谷开盘项目的价格主要是依据产品定位，“作为企业会考虑利润，但我们也关注产品和服务，尊重杭州这个市场和关注客户的需求，所以在经营方面能够保持稳定”。

　　中指院发布的《2018年8月杭州房地产市场报告》显示，2018年8月，杭州市区(含富阳、临安)商品房共成交105万方，同比环比均下降，推盘节奏变慢、投资需求逐渐退去，刚需观望情绪渐浓，开盘去化率降低，新房成交持续下滑。

　　与新房市场的“遇冷”相比，二手房市场观望情绪愈加明显。数据显示，截止到9月24日，全杭州市区(除临安外)9月二手房交易量不到2500套。9月17日～9月23日仅759套的成交量(除临安外)。价格方面，杭州市区2.6万元/平方米的签约均价，相较于五六月2.9万元/平方米的签约均价，下滑了10%。

　　中指院研究报告也显示，2018年8月，杭州市区(不含富阳、临安)共成交二手商品住宅3766套，连续3个月成交下降。目前二手房挂牌量激增，购房者部分趋于观望，成交量全城回落。

　　资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生在接受记者采访时表示，二手房降价主要有两个方面的原因：“第一，此前二手房价格涨幅太高，当时因为一手房买不到，所以大家都被挤入二手房市场，导致二手房价格冲得太高。第二，整个市场确实冷下来了，大的形势发生了一些蛮大的变化。”

　　多地块0溢价成交

　　一位房地产行业的开发商向记者坦言：“限价、限购政策比较严格，但土地价格其实是不限的，现阶段也许我们还能做到保本微利，但如果限价政策继续下去，后面拿地的有些项目真的就不一定能够盈利了。”

　　楼市“去泡沫”的形势下，房企房企资金收紧，在拿地方面的态度也愈发理性。

　　中指院上述研究报告指出，2018年8月涉宅地块共10宗，半数以底价成交。8月土地市场成交量少，价格也出现下降，“底价成交”、“溢价低”依然是土拍市场的代名词。无论是核心区还是郊区，所有成交地块均未封顶，溢价率跌至近年来谷底，为4.31%。

　　8月10日，位于临安区滨湖新区单元G-BR-04、G-BR-06地块，天目医药港单元ZX11-F-39地块(第二次)，天目医药港单元ZX11-F-11地块分别被杭州宋都房地产集团有限公司、美好置业(2.280, 0.02, 0.88%)集团股份有限公司、旭辉集团股份有限公司0溢价竞得，成交楼面价分别为9800元/平方米、9700元/平方米、9400元/平方米。

　　8月16日，位于临安区的玲珑山单元A-R21-10地块由杭州地上房地产集团有限公司0溢价竞得，楼面价10900元/平方米。

　　8月27日，滨江以29976元/平方米的价格竞得望江单元地块，溢价仅1.95%。在杭州土地市场渐冷的趋势下，该地块的参拍房企仅在6家左右。

　　同日，杭州中宸城镇建设有限公司以20024元/平方米的价格竞得江干区四堡七堡单元JG1406-R21-23地块，溢价率0%。

　　中指院方面预测，土地市场逐渐“凉凉”，连续两个月的低价成交、土地流拍之后，土地出让也开始减少。

　　克而瑞日前发布的杭州月度市场报告也显示，8月10区经营性土地挂牌总建筑面积53万平方米，同比下降83%，环比下降74%，降幅显著。10区经营性土地成交总建面182万方，同比下降17%，环比下降48%。8月共成交23宗地，均以低溢价成交;其中涉宅地块10宗，占比43%，总建面106万方，平均楼面价17007元/平方米，溢价率4%;价值测算逻辑调整，土拍热度回落。

　　9月27日，杭州土地市场迎来宅地出让。临安高新技术单元的两宗地铁商住地均由绿地包揽，6540元/平方米的楼面价即便考虑项目25%的商业，实际地价也低于此前的保亿项目(楼面价9400元/平方米)。曾流拍又再出让的太湖源镇1宗住宅用地也没能逃过底价成交的命运，楼面价仅2813元/平方米。

　　杭州新浪乐居主编上官剑表示，土拍降温其实在目前已经成为常态，甚至多地出现流拍。临安作为杭州土地和行情降温最早的区域，两宗地又有严格的出让条件，地价底价成交情理之中。

　　“现在已经不存在所谓的 ‘金九银十 ’，除了春节这种比较明显，现在整个淡旺季已经被抚平了。” 资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生如此感慨。

　　而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对杭州市场来说，降价说明市场预期在变动。尤其是杭州当前价格仍处于高位，部分也担心政策和市场调整下价格出现下跌。另外杭州房地产市场本身投资投机属性强，部分房产项目过去价格泡沫较大，近期会有所调整。类似调整在一二手房市场上都会得到体现，“这也说明了市场过多追涨的情绪确实是在减少了”。